Das Investment: Auf diese Investments setzen offene Immobilienfonds

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Offene Immobilienfonds verzeichnen Rekordzuflüsse. Dies ist ein wesentlicher Grund, weshalb sie trotz stetig steigender Immobilienpreise weiter rege investieren. Die im Jahr 2016 getätigten Investitionen offener Immobilienpublikumsfonds hat jetzt die Rating-Agentur Scope analysiert.Offene Immobilienfonds verzeichnen Rekordzuflüsse. Dies ist ein wesentlicher Grund, weshalb sie trotz stetig steigender Immobilienpreise weiter rege investieren. In Zahlen: Die insgesamt 14 von Scope bewerteten offenen Immobilienpublikumsfonds erwarben im vergangenen Jahr 60 Objekte und investierten dafür insgesamt 6,2 Milliarden Euro.

Im Vergleich zum Jahr 2015 ist das Investitionsvolumen allerdings rückläufig. 2015 betrug es 7,1 Milliarden Euro – im Jahr 2014 summierte es sich für die 14 Fonds auf 5,1 Milliarden Euro.

Hohe Immobilienpreise
„Der Rückgang des Investitionsvolumens von 2015 auf 2016 ist vor allem auf das weiter gestiegene Preis- und somit gesunkene Renditeniveau auf zahlreichen Immobilienmärkten zurückzuführen“, erklärt Scope Analystin Sonja Knorr. Der Preisanstieg erfasse mittlerweile über alle Nutzungsarten hinweg auch Objekte abseits des Core-Segments. „Für Fondsmanager wird es immer schwieriger, Objekte mit attraktiven Risiko-Rendite-Profilen zu identifizieren.“

In diesem Kontext bewertet Scope den Rückgang der Ankäufe durchaus positiv. Es zeige, dass die Fondsmanager auch in Anbetracht der hohen Mittelzuflüsse nicht um jeden Preis Objekte ankaufen – und stattdessen eher ein Anschwellen der Liquiditätsquoten in Kauf nehmen. Sollte das Zinsniveau steigen und die Immobilienpreise künftig fallen, wären vor allem jene Immobilien in den Portfolios von Abwertungen betroffen, die auf der Spitze des Zyklus‘ zu hohen Preisen erworben wurden.

USA überholen Deutschland
In Bezug auf die Länderallokation der offenen Immobilienfonds sieht Scope einen klaren Trend: Während der Anteil deutscher und europäischer Objekte am Investitionsvolumen kontinuierlich fällt, werden die USA immer wichtiger.

Mehr als 2,1 Milliarden Euro – und damit ein Drittel des gesamten Investitionsvolumens der 14 Fonds – floss 2016 in die USA. Auf Rang zwei der beliebtesten Länder folgt Deutschland mit 1,1 Milliarden beziehungsweise 17 Prozent des gesamten Investitionsvolumens. Objekte für rund 900 Millionen Euro (14 Prozent) wurden in Großbritannien angekauft.

Investitionen offener Immobilienfonds 2016 – Länderallokation

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US-Anteil hat sich verdoppelt
Im Vergleich mit den Vorjahren wurde Deutschland damit als beliebtester Investitions-standort abgelöst. Im Jahr 2014 investierten offene Immobilienfonds noch zu 40 Prozent in Deutschland. 2015 schrumpfte dieser Wert zwar bereits deutlich auf 22 Prozent – dies reichte aber noch knapp für Rang eins.

Die US-Immobilienmärkte konnten ihren Anteil in den vergangenen Jahren stetig aus-bauen: 2014 waren es lediglich 7 Prozent des gesamten Investitionsvolumens, 2015 betrug der US-Anteil bereits 17 Prozent. Im vergangenen Jahr verdoppelte sich der US-Anteil auf 34 Prozent.

Deutschlands aktivster US-Investor
Der mit großem Abstand aktivste Käufer von US-Immobilien war 2016 die Union Investment. Sowohl für den UniImmo: Europa als auch für den UniImmo: Global wurden US-Objekte mit einem Verkehrswertvolumen von jeweils mehr als 700 Millionen Euro erworben. Damit stellen diese beiden Fonds zwei Drittel des gesamten US-Investitions-volumens der offenen Immobilienfonds im vergangenen Jahr.

In Bezug auf einzelne Standorte dominieren die US-Metropolen. Mehr als die Hälfte der US-Investitionen im Jahr 2016 entfällt auf New York City, Boston, Chicago und Dallas.

Außereuropäischer Anteil angestiegen
Der aktuelle Fokus auf den US-Markt senkt nicht nur die Bedeutung Deutschlands, sondern auch ganz Europas: Im Jahr 2014 lag der außereuropäische Anteil der In-vestitionen bei nur 15 Prozent. Im Jahr 2015 stieg er auf nahezu 20 Prozent an. Im Jahr 2016 er-warben die Fondsmanager zu 40 Prozent Objekte außerhalb Europas. Neben den USA waren das vor allem Immobilien in Australien, Japan und Mexiko.

Der Trend hin zu außereuropäischen Immobilien wird durch zwei Faktoren begünstigt: Zum einen ist das Renditeniveau auf den Immobilienmärkten außerhalb Europas zum Teil höher als auf den europäischen Kernmärkten. Zum anderen setzen viele Fonds-manager auf eine stärkere geografische Diversifikation – nachdem in den Jahren seit der Finanzkrise der Investitionsfokus sehr deutlich auf Europa und vor allem Deutschland lag.

Nutzungsarten: Hotel statt Büro
Büroimmobilien dominieren seit jeher die Portfolios der offenen Immobilienfonds. Dieses Dogma scheint jedoch langsam zu bröckeln. Zwar lenkten die 14 offenen Immobilien-fonds auch 2016 mit 3,6 Milliarden Euro mehr als die Hälfte ihrer Investitionen in Büro-Objekte – der Anteil dieser Nutzungsart schrumpft jedoch kontinuierlich: Im Jahr 2014 flossen 72 Prozent in Büro-Objekte, 2015 waren es 63 Prozent. Im vergangenen Jahr lag der Anteil bei 61 Prozent.

Investitionen offener Immobilienfonds 2016 – nach Nutzungsarten

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Anteil von Hotelimmobilien verfünffacht
Eine gegenteilige Entwicklung zeigen Hotelimmobilien. Während 2014 nur rund 3 Prozent des gesamten Investitionsvolumens auf Hotels entfielen, waren es 2015 bereits 12 Prozent. Im Jahr 2016 stieg dieser Anteil nochmals auf 15 Prozent an. Damit wurden im vergangenen Jahr Hotel-immobilien mit einem Volumen von fast einer Milliarde Euro erworben.

Als Erklärung für die gestiegene Bedeutung von Hotelimmobilien kann ebenfalls die Suche nach Objekten mit attraktiven Risiko-Rendite-Profilen dienen. Im klassischen Core-Büro-Segment in Europa wird es zunehmend schwieriger, geeignete Objekte zu finden. Fondsmanager reagieren darauf, in dem sie auf alternative Immobilienmärkte wie die USA oder auf alternative Segmente wie Hotelimmobilien ausweichen.

Wohnimmobilien spielen kaum eine Rolle
Der Anteil des Investitionsvolumens, der auf Einzelhandelsimmobilien entfällt, ist leicht gesunken. Im Jahr 2016 betrug er rund 16 Prozent – zwei Drittel entfallen davon auf Shopping- Center. In den Jahren 2015 und 2014 waren es 22 Prozent beziehungsweise 21 Prozent. Ein Grund für Rückgang: Analog zum Büro-Segment sind die Ankaufsrenditen für Einzelhandelsimmobilien vor allem in Europa deutlich gesunken. Ein weiterer Grund ist die steigende Bedeutung des Online-Handels, der zu rückläufigen Besucherzahlen in Shopping Malls und anderen Einzelhandelsimmobilien sorgt und die Zukunftsaussichten des Segments eintrübt.

Die Nutzungsart Wohnen bleibt weiter fast ohne Bedeutung. Lediglich 2 Prozent des Investitionsvolumens entfallen auf Wohnimmobilien. Der Großteil davon entfällt auf den auf Wohnimmobilien spezialisierten Fonds „WERTGRUND WohnSelect D“.

4 Fonds: 60 Prozent des Volumens
Die beiden aktivsten Fonds im Jahr 2016 waren der grundbesitz europa und der Deka- ImmobilienEuropa. Beide Fonds übernahmen jeweils Objekte für mehr als eine Milliarde Euro in ihre Portfolios. Der grundbesitz europa realisierte auch den größten Ankauf im Jahr 2016. Er erwarb für rund 493 Millionen Euro das Shopping Center „Diagonal Mar“ in Barcelona.

Der UniImmo: Global und der hausInvest folgen auf den Rängen drei und vier der aktivsten Fonds mit Volumina von jeweils mehr als 800 Millionen Euro. Zusammen vereinen diese vier Fonds fast 60 Prozent des gesamten Ankaufsvolumens der offenen Immobilienfonds.

UniImmo: Global aktivster Ankäufer
Setzt man den Wert der neu erworbenen Objekte in Relation zum Wert des Immobilien-portfolios der Fonds zum Ende des Jahres 2016, verändert sich die Rangfolge der aktivsten Ankäufer. Bei den großvolumigen Fonds (> 1,0 Milliarden Euro) liegt der UniImmo: Global vorn. Die von diesem Fonds im vergangenen Jahr erworbenen Objekte ent-sprechen 26 Prozent des Immobilienportfolios, beim grundbesitz europa sind es 19 Prozent. Auf Rang drei folgt der grundbesitz global mit rund 14 Prozent.

Objekte entsprechen 9 Prozent der Portfolios
Zum Vergleich: Über alle 14 Fonds liegt dieser Wert bei 9 Prozent. Das heißt, die im Jahr 2016 für 6,2 Milliarden Euro erworbenen Objekte entsprechen zum Jahresende 9 Prozent des Verkehrs-wertes sämtlicher Immobilien der offenen Publikumsfonds.

Der Fonds mit der relativ zum Immobilienportfolio geringsten Ankaufsaktivität ist der UniImmo: Deutschland. Er erwarb lediglich ein Objekt mit einem Verkehrswert von 237 Millionen Euro. Das sind in Relation zum Wert des Portfolios weniger als 3 Prozent.

Details zur Auswertung
Ausgewertet wurden alle Immobilien, deren Nutzen- und Lasten-Übergang im Jahr 2016 erfolgt ist. Das heißt, im Jahr 2016 beurkundete Immobilien, deren Übergang aber erst 2017 erfolgte, sind in dieser Auswertung nicht erfasst. Die im Report dargestellten Investitionssummen beziehen sich nicht auf die tatsächlich gezahlten Kaufpreise, sondern auf die gutachterlich ermittelten Verkehrswerte zum Ende des Jahres 2016. Beide Werte liegen im Jahr des Ankaufs aber in der Regel sehr eng beieinander.

Von: Christian Hilmes
Quelle: Das Investment

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