Die Immobilie: Was bedeutet eigentlich Sonder-Afa?

teaser_logo_die-immobilien_300_200SJB | Korschenbroich, 12.02.2016. Alle reden über die Sonderabschreibungen (Sonder-Afa) der Bundesregierung. Das Forschungs- und Beratungsunternehmen Empirica hat in zehn Schritten aufgeschlüsselt, was Sonder-Afa eigentlich bedeutet.

1. Was heißt AfA?
AfA = Absetzung für Abnutzung.
2.Was macht eine AfA?

Jeder Steuerzahler muss immer nur den Gewinn besteuern. Den ermittelt er, indem er von seinen Einnahmen (Miete) die Ausgaben (unter anderem Anschaffungskosten) abzieht.

Der Gewinn soll für jede Periode (Steuer- oder Abrechnungsjahr) „passend“ ermittelt werden. Da Anlagen (Immobilien) mehr als ein Jahr haltbar sind, müssen dazu die Anschaffungskosten auf alle Nutzungsperioden sachgerecht verteilt werden. Diese zeitliche Verteilung nennt man Abschreibung.

3 .Wie funktioniert die „normale“ Abschreibung?

Normalerweise werden Immobilien gleichmäßig (linear) über 50 Jahre abgeschrieben. Daraus ergibt sich ein AfA-Satz von 2 Prozent (2 Prozent pro Jahr 50 Jahre gleich 100 Prozent). Es wird also implizit unterstellt, dass die Immobilie sich gleichmäßig abnutzt und nach 50 Jahren „aufgegessen“ ist. Wichtig: Man darf nur die Baukosten abschreiben. Das Bauland dagegen ist ewig haltbar, wird also nicht abgenutzt (auf den Malediven mag man das in Zeiten ansteigender Meeresspiegel anders sehen). Daher kann man die Grundstückskosten nicht steuerlich geltend machen.

4. Was bedeutet Sonder-AfA?

Bei der geplanten „Sonder-AfA“ oder auch „degressiven AfA“ dürfen einkommensteuerpflichtige Personen beim Neubau von Mietwohnungen schneller abschreiben.
Geplant ist derzeit eine zusätzliche Abschreibungsrate von 10 Prozent im ersten und zweiten Jahr sowie 9 Prozent im dritten Jahr. Zusammen mit der normalen AfA (2 Prozent pro Jahr) ergibt sich also für die ersten drei Jahre eine Abschreibung von 35 statt 6 Prozent. Danach folgen dann 32,5 Jahre mit 2 Prozent, in der Summe werden dann also wieder 100 Prozent abgeschrieben.

5.Was bewirkt das?
Ein Investor zahlt durch die Sonder-AfA am Anfang weniger Steuern, später dafür mehr. Da ein Euro „heute“ mehr wert ist als ein Euro „morgen“, ergibt sich dadurch ein Zinsvorteil (Barwertvorteil). Die Sonder-AfA ist also faktisch eine Subvention für Neubauinvestoren. Die Höhe der Subvention hängt vom individuellen Einkommensteuersatz ab: je höher der Steuersatz, desto höher die Subvention.

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6. Warum macht man das?

Die steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus soll in erster Linie Investitionen anregen und so die Knappheiten verringern, um die Mietsteigerungen zu dämpfen.

7. Was sind die Bedingungen für die Nutzung der Sonder-Afa?

(Stand: 4. Februar 2016)

Der Bauantrag muss zwischen 1.1.2016 und 31.12.2018 gestellt werden.
Die Wohnung muss bis Ende 2022 fertig gestellt sein.
Die Wohnung muss mindestens 10 Jahre vermietet werden.
Die Wohnung muss in einer „teuren“ beziehungsweise „knappen“ Region gebaut werden, das heißt konkret: In Region mit Mietenstufe 4-6 (s. WoG-Gesetz) oder
In Region mit geltender Mietpreisbremse (bei Neuvermietung) oder in Region mit geltender Kappungsgrenze (bei Bestandswohnungen). Soweit die „üblichen“ Regelungen einer Sonder-AfA. Neu ist dies mal aber:

Die Sonder-AfA gilt nur für die ersten 2.000 Euro Baukosten pro Quadratmeter (ohne Grundstückskosten!);
Darüber hinausgehende Baukosten dürfen nur linear (also mit den normalen 2 Prozent pro Jahr) abgeschrieben werden;
Vor allem: Wenn die gesamten Baukosten über 3.000 Euro pro Quadratmeter liegen, darf die Sonder-AfA überhaupt nicht genutzt werden (auch nicht für die ersten 2.000 Euro pro Quadratmeter). Das heißt „Luxus“ soll nicht gefördert werden.
8. Kosten der Sonder-AfA (Höhe der Steuermindereinnahmen)

Die Kosten (=Steuerausfälle) bis 2020 werden derzeit laut Finanzministerium auf etwa 2,1 Milliarden Euro geschätzt. Allerdings sind die Kosten steuerlicher Förderungen nur sehr schwer zu schätzen. Denn es ist weder bekannt, wie viele Investoren diese Regel nutzen werden, noch ist bekannt, wie hoch deren individueller Steuersatz sein wird. Das heißt, die Gesamtkosten können auch sehr viel höher ausfallen (oder niedriger). Insbesondere aber wirkt die Sonder-AfA ja bis 2025 (Fertigstellung 2022 und ab dann 3 Jahre Sonder-AfA). Das Ministerium hat aber nur eine Schätzung für den Zeitraum bis 2020 angegeben.

9. Nebenwirkungen: Kostensteigerung und Mitnahmeeffekte

Durch die Sonder-AfA steigt die Zahlungsfähigkeit der Investoren. Diese wird aber – so zeigt es die empirische Erfahrung – von Bauträgern und Baulandeigentümern (teilweise) abgeschöpft. Ein Großteil der Förderung verpufft also in höheren Bau-oder Grundstückskosten. Insbesondere aber besteht das Hauptproblem auf dem aktuellen Wohnungsmarkt nicht darin, dass Investoren keine Lust hätten, Wohnungen zu bauen. Vielmehr fehlt es Bauwilligen an ausreichend Bauflächen. Wenn aber – überspitzt formuliert – nur ein Grundstück zu bebauen ist, durch die Sonder-AfA jetzt aber mehr Investoren darauf bauen wollen, dann verpufft vermutlich die gesamte Förderung in einem höheren Grundstückspreis. Wenn ein investitionswilliger Investor dieses eine Grundstück dagegen bereits besitzt und ohnehin darauf bauen wollte, dann freut er sich über das Steuergeschenk und kassiert die Subvention, ohne dass überhaupt eine zusätzliche Wohnung gebaut wird und ohne dass durch den Bau das Angebot steigt respektive das Mietniveau sinkt (Mitnahmeeffekt).

10. Auswirkungen für potentielle Wohneigentümer

Die steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus soll in erster Linie Investitionenanregen und so die Knappheiten verringern sowie die Mietsteigerungen dämpfen. Bei diesen intendierten Ergebnissen endet die Wirkungskette allerdings noch nicht.Die zusätzlichen Investitionen wirken meist preistreibend und gebremste Mietenmindern die Vorteilhaftigkeit von selbst genutztem Wohneigentum:Je niedriger die Miete und je höher der Kaufpreis, desto unattraktiver ist Wohneigentum. Angesichts solcher Marktkonsequenzen muss man sich fragen, ob es gewollt sein kann, dass politisch erzeugte Ungleichheiten die Vorteilhaftigkeit von selbst genutztem Wohneigentum verzerren. Soll Wohneigentum gegenüber dem Wohnen zur Miete dagegen nicht benachteiligt werden, dann wäre jetzt eine kompensierende Förderung für Selbstnutzer gerechtfertigt.

Quelle: Die Immobilie

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