Ein Immobilieninvestment sollte stets über den gesamten Zeitraum betrachtet werden. Gerade am Anfang müssen die gesellschafts- und steuerrechtlichen Weichen richtig gestellt werden, sonst drohen hohe Kosten bei der Nachbesserung. Die wichtigsten Fragen und typische Fehler erklärt Heinrich Schmitz von der Wirtschaftskanzlei Buse Heberer Fromm.
In Zeiten scheinbar dauerhaft niedriger Zinsen wächst die Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage zunehmend. Neben der laufenden Rendite aus dem Objekt stehen hier insbesondere auch ein Inflationsschutz und die Wertstabilität oder -steigerung im Fokus von institutionellen und zunehmend auch privaten Anlegern.
Frühzeitige Weichenstellung
Am Beginn eines Immobilienerwerbs steht immer die Marktsondierung, gefolgt von einer ausführlichen Due Diligence des zu erwerbenden Objekts in rechtlicher, steuerlicher, technischer, finanzieller oder auch umweltbezogener Sicht. Im Falle einer auf der Due Diligence basierenden positiven Kaufentscheidung schließen sich im Falle eines Asset Deals die Überlegungen zur optimalen Rechtsform und im Falle eines Share Deals zu möglichen Umwandlungen an.
Die grundlegenden Weichen für die „Unternehmung“ Immobilie werden durch die Wahl der geeigneten Rechtsform gestellt, mit direkten Auswirkungen auf die gesamte Laufzeit des Projektes vom Erwerb, über die laufende Nutzung oder Projektentwicklung bis zum möglichen Exit in Form eines Verkaufs.
Gesellschaftsrechtliche Entscheidungen in dieser frühen Phase des Investments sind in der Folge nicht immer ohne weiteres zu ändern und geben der gesamten Unternehmungen das Gepräge. Falsche oder unüberlegte Entscheidungen haben aufgrund der in der Regel hohen Transaktionswerte von Immobilien dann auch häufig weitreichende finanzielle Konsequenzen, insbesondere im steuerlichen Bereich.
Richtige Rechtsformwahl
Die Wahl der Rechtsform wird von vielen Faktoren beeinflusst. Die Gewichtung der einzelnen Punkte muss im Einzelfall genau abgewogen werden. Mit dem Investor muss ein möglichst genaues Konzept über die Immobilienplanung entwickelt werden.
Insbesondere sollte Klarheit darüber erzielt werden, ob es sich um ein langfristiges Renditeobjekt oder ein einen Kurzläufer mit der Erwartung auf Wertsteigerungen und damit einen schnellen Exit handelt. Die wesentlichen Einflussgrößen auf die Rechtformwahl lassen sich wie folgt darstellen:
Steuern (laufende und Exit-Besteuerung, Grunderwerbsteuer)
Haftung
Finanzierung/Kapitalbeschaffung
Gewinnentnahme oder Reinvestition von Gewinnen
Anzahl der Investoren
Laufende Kosten (Jahresabschluss, Buchführung, et cetera)
Geschäftsführung und Kontrollmöglichkeiten
Möglichkeiten des Immobilienerwerbs
Es lassen sich drei Grundfälle unterscheiden, wie eine Immobilie erworben werden kann. Der Erwerb kann durch In- und Ausländer gleichermaßen erfolgen. Die Vor- und Nachteile sind üblicherweise die folgenden:
Steuerrechtlichen Folgen der Rechtsformwahl
Die Wahl der Rechtsform hat weitreichende Konsequenzen auf die steuerliche Behandlung der Gesellschaft. Durch passende Gestaltung zu Beginn des Investments kann schon hier die steueroptimale Struktur bestimmt werden. Dabei sind vor allem folgende Themen zu beachten:
1. Steuersatz:
Die folgende Tabelle gibt vereinfacht einen Überblick über die Ertragsteuerbelastung der verschiedenen Rechtsformen, ausgehend von einer gewerblichen Tätigkeit ohne erweiterte Grundstückskürzung bei einem gewerbesteuerlichen Hebesatz von 410 Prozent und einem Grenzsteuersatz bei der Einkommensteuer von 42 Prozent.
2. Steuerfrei Veräußerungsgewinne bei Vermögensverwaltung
Die wesentlichen Erträge im Rahmen eines Immobilieninvestment werden nicht selten im Rahmen des Verkaufs erzielt. Hier bestehen diverse gestalterische Möglichkeiten, diesen Veräußerungsgewinn vollständig steuerfrei zu vereinnahmen.
Voraussetzung hierfür ist zunächst eine vermögensverwaltende Tätigkeit. Die steuerliche Einordnung erfolgt in der Regel anhand der sogenannten „Drei-Objekt-Grenze“. Es kann hier sinnvoll sein, mehrere Immobilien in einzelnen Objektgesellschaften zu strukturieren, um die Gewerblichkeit zu verhindern.
Kapitalgesellschaften sind per Gesetz gewerblich tätig, eine steuerfreie Veräußerung ist hier also nicht möglich. Im Rahmen einer GmbH & Co KG lassen sich jedoch die Vorteile der Haftungsbeschränkung einer Kapitalgesellschaft mit der Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen kombinieren, in dem ein Kommanditist als zusätzlicher Geschäftsführer installiert wird.
Soweit eine vermögensverwaltende Tätigkeit vorliegt, ist eine Veräußerung der Immobilie nach einer Haltedauer von zehn Jahren steuerfrei.
Im Rahmen einer Vermögensverwaltung sieht das Gesetz eine vollständige Gewerbesteuerentlastung durch die sogenannte erweiterte Grundstückskürzung vor. Hier lässt sich die Gesamtsteuerbelastung auch des Veräußerungsgewinns, insbesondere bei Kapitalgesellschaften, deutlich senken.
3. Entnahme oder Reinvestition von Gewinnen, § 6b-Rücklage
Soweit Ausschüttungen von Gewinnen nicht geplant sind und Reinvestitionsmöglichkeiten bestehen, ist die laufende Besteuerung der Kapitalgesellschaft günstiger gegenüber der Personengesellschaft. Andererseits ermöglicht letztere unter Umständen die Verrechnung von Gewinnen und Verlusten auf Gesellschafterebene.
Im Rahmen einer Vermögensverwaltung ist unter bestimmten Voraussetzungen eine steuerfrei Übertragung eines Veräußerungsgewinns auf ein Reinvestitionsgut möglich. Hier wird die Steuerwirkung der Veräußerung also auf die Laufzeit des Reinvestitionsguts verteilt.
4. Auslandsbeteiligungen
Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Steuerbelastung einer Immobilie durch das Einschalten von ausländischen Gesellschaften minimiert werden. So bildet eine Immobilie zunächst noch keine Betriebsstätte, eine Gewerbesteuerpflicht besteht insoweit nicht.
5. Grunderwerbsteuer
Die Steuersätze der Grunderwerbsteuer sind abhängig vom jeweiligen Bundesland, in dem die Immobilie belegen ist und liegen zwischen 3,5 und 6,0 Prozent. Anteilsverkäufe von Immobiliengesellschaften sind zunächst nicht grunderwerbsteuerpflichtig.
Erst wenn in einem bestimmten Zeitraum ein nahezu vollständiger Gesellschafterwechsel stattgefunden hat oder sich alle Anteile in einer Hand vereinen, muss die Grunderwerbsteuerpflicht geprüft werden.
6. Umsatzsteuer
Im Falle eines Share Deals handelt es sich um einen umsatzsteuerfreien Vorgang. Bei einem Asset Deal liegt in der Regel eine steuerfreie Geschäftsveräußerung im Ganzen vor, was allerdings jeweils anhand des konkreten Einzelfalls zu prüfen ist. Es empfiehlt sich, hier vertragliche Auffangregeln zu schaffen.
Ein weiteres Risiko besteht in der Behandlung von Vorsteuerbeträgen seitens des Verkäufers in der Vergangenheit und eine möglicherweise notwendigen Berichtigung nach Paragraf 15a des Umsatzsteuergesetzes. Die Prüfung erfolgt im Rahmen der Due Diligence, sollte aber auch in das Vertragswerk mit aufgenommen werden.
Typische steuerliche Fallstricke
Typische Fallstricke, welche üblicherweise erst viel später im Rahmen von Betriebsprüfungen entdeckt werden und zu extrem hohen Steuernachzahlungen führen können, sind unter anderem die folgenden:
Einstufung als gewerblicher Grundstückhandel: Konsequenzen rückwirkende Gewerbesteuerpflicht, Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns, Wegfall Abschreibungen, keine Möglichkeit zur Paragraf-6b-Rücklage
Veräußerung des letzten Objekt unterjährig und Fortführung der Gesellschaft: Konsequenz keine erweiterte Grundstückskürzung und damit Gewerbesteuerpflicht des Veräußerungsgewinns
Ausländische Zwischengesellschaft ohne wirtschaftliche Tätigkeit: Konsequente Einordnung als sogenanntes „Treaty-Shopping“ und Steuerpflicht der Dividende in Deutschland
Umwandlungen ohne Berücksichtigung der grunderwerbsteuerlichen Konsequenzen
Über den Autor:
Heinrich Schmitz ist Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei der Wirtschaftskanzlei Buse Heberer Fromm in Berlin. Seine Tätigkeitsschwerpunkte liegen in der laufenden und gestaltenden Steuerberatung für Unternehmen aller Rechtsformen einschließlich Einzelunternehmer und vermögender Privatpersonen.
Darüber hinaus führt er als Wirtschaftsprüfer Jahresabschlussprüfungen, Prüfungen nach der MaBV sowie Unternehmensbewertungen durch. Vor seiner Tätigkeit bei Buse Heberer Fromm war er als Prokurist einer „Big Four“-Wirtschaftsprüfungsgesellschaft sowie in eigener Praxis tätig.
Weiterhin kann bei Einschaltungen von sogenannten aktiven ausländischen Gesellschaften und günstigen Doppelbesteuerungsabkommen eine Reduzierung der Steuerlast von Kapitalgesellschaften auf 15,8 Prozent Körperschaftsteuer erreicht werden, indem die Dividende steuerfrei gestellt wird. Hierbei werden national unterschiedlich hohe Steuersätze unter Berücksichtigung von Doppelbesteuerungsabkommen ausgenutzt.
Quelle: Die Immobilie
