Wie er den Spagat schafft, Liquiditätsengpässe vermeiden und trotzdem aufgrund des derzeitigen Niedrigzinsumfelds nicht zu viel Cash halten zu müssen und in welchen Immobilienmärkten er derzeit die besten Investmentchancen sieht, erklärt Sascha Schadly, Geschäftsführer in der Kanam Grund Group und Asset Manager des offenen Immobilienfonds Leading Cities Invest (LCI) im Gespräch mit DAS INVESTMENT.com.
DAS INVESTMENT.com: Britische Premierministerin Theresa May kündigte vor einigen Wochen an, den Antrag zum Austritt aus der EU bis spätestens Ende März zu stellen. Viele Banken haben bereits angekündigt, ihre Geschäftstätigkeiten von London in andere Städte wie Frankfurt oder Paris verlagern zu wollen. Wie gefährlich ist das für den britischen Immobilienmarkt?
Sascha Schadly: Derzeit herrscht große Unsicherheit, da bisher noch alles Ankündigungen sind ohne belastbare Grundlagen. Es gilt also abzuwarten und zu beobachten, vor allem was London als Finanzstandort angeht. Andere Regionen wie zum Beispiel Edinburgh oder Glasgow unterliegen hier durchaus anderen Kräfteverhältnissen, auch wenn das Wechselkursrisiko hier ausgeglichen werden muss.
Und was ist mit Ihrem Fonds? Wie hat sich der überraschende Ausgang des Brexit-Referendums Ende Juni bislang auf Ihren Fonds ausgewirkt? Welchen Einfluss hatte dabei die starke Abwertung des britischen Pfunds gegenüber dem Euro?
Schadly: Der Leading Cities Invest ist in Deutschland (Hamburg, Frankfurt, München) und auf dem europäischen Festland investiert (Paris, Brüssel), nicht aber in England oder Großbritannien. Deshalb hat der Brexit keinerlei Auswirkung auf den Fonds.
Der Fonds Kanam Grundinvest hatte im Rahmen seiner Auflösung bereits im Vorjahr seine letzten Immobilien in London gut verkauft.
Der Gesetzgeber scheint aus der Krise 2008/09 gelernt zu haben. Damals schlossen mehrere offene Immobilienfonds (OIF) vorübergehend, da sie die Anleger nicht mehr auszahlen konnten: Sieben Fonds mussten aus Liquiditätsmangel aufgelöst werden. Nun legt das KAGB unter anderem eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten fest. Handelt es sich bei den OIF mittlerweile um ein krisensicheres Investment?
Schadly: Der Leading Cities Invest folgt den neuen, vom Gesetzgeber zum Schutz der Anleger im Juli 2013 festgelegten Regelungen (KAGB). Gleichwohl kann er, wie jede Kapitalanlageform, keine absolute Sicherheit bieten.
Der Leading Cities Invest ist – bei täglicher Möglichkeit des Anteilerwerbs und -verkaufs – erstmals schockresistent gegen plötzliche, unvorhersehbare Anteilrückgaben der Anleger durch die 24-monatige Mindesthaltedauer und die einheitlich zwölfmonatige Kündigungsfrist, die für alle Anleger – anders als bei den alten OIFs – gleichermaßen gelten. Damit lässt der Leading Cities Invest eine solide, mittelfristige Liquiditätssteuerung für alle Beteiligten zu, die im Einklang mit den zeitlichen Prozessen beim An- und Verkauf von Immobilien steht.
Damit erhält das Fondsmanagement seit der Reform die Möglichkeit, neben dem Management des Immobilienportfolios und der Fremdfinanzierung auch das Eigenkapital, also die Anlagen der Privatinvestoren aktiv und im Sinne der Fondsperformance zu managen.
Nun hört man aus der Branche häufiger, dass das Problem der OIF mittlerweile ein anderes ist, nämlich zu viel Liquidität und zu wenig Objekte, in die diese gewinnbringend investiert werden könnte. Können Sie das bestätigen? Und wie schaffen Sie den Spagat, Liquiditätsengpässe vermeiden und trotzdem aufgrund des derzeitigen Niedrigzinsumfelds nicht zu viel Cash halten zu müssen?
Schadly: Unser Ziel ist es, für die Anleger im Leading Cities Invest eine attraktive Wertentwicklung – die aktuell bei über 3 Prozent pro Jahr liegt – zu erwirtschaften. Im Rahmen der Cash-Call-Strategie der Kanam Grund werden die Zuflüsse an Kapital weitgehend so gesteuert, dass Mittel dann zur Verfügung stehen, wenn ein Objekt erworben werden soll. Die Cash-Call-Strategie stellt somit sicher, dass die angestrebte Fondsrendite nicht durch zu viel Liquidität verwässert wird.
Und wie funktioniert diese Strategie?
Schadly: Erst wenn das Fondsmanagement ein konkretes Investitionsobjekt für das Immobilienportfolio des Leading Cities Invest identifiziert hat, wird zu einem Cash-Call aufgerufen – und der Fonds für Anlegergelder geöffnet. Ist die benötigte Investitionssumme erreicht, beschließt das Management eine temporäre Schließung des Fonds (Cash-Stop) zur Sicherung der Rendite.
Während der Cash-Stop-Phase sind direkte Einzahlungen in den Fonds nicht möglich. In dieser Zeit können sich interessierte Anleger für die gewünschte Einzahlungsmöglichkeit beim nächsten Cash-Call vormerken lassen – und sich so Anteile vorab reservieren.
Wie hoch ist der Liquiditätsanteil Ihres Fonds derzeit? Wie managen Sie die Liquidität Ihres Fonds und wie vermeiden Sie eine negative Verzinsung Ihrer Cash-Bestände?
Schadly: Durch die Cash-Call/Cash-Stop-Strategie wird die Liquidität im Fonds gemanagt. Kurzfristig hohe Liquiditätsanteile ergeben sich hier kurz vor dem Abschluss eines Kaufs und des Lasten- und Nutzen-Übergangs neuer Immobilien – wie zurzeit mit mehr als 40 Prozent, da der Ankauf einer Immobilie in München noch im Oktober finalisiert werden musste. Aber ein neuer Cash-Call ist bereits für diesen Monat zum Ankauf mindestens einer weiteren deutschen Immobilie ausgesprochen worden.
Liquidität kostet Rendite. Zusätzlich schmälert der Nachfrageboom die Ankaufsrendite. Außerdem halten die Mieteinnahmen nicht mit den Immobilienbewertungen Schritt. Mit welchen renditefördernden Maßnahmen wirken Sie diesem Renditedruck entgegen? Welche Rendite können Investoren Ihres Fonds in den kommenden Jahren erwarten?
Schadly: Seit seiner Auflegung vor inzwischen drei Jahren hat der Leading Cities Invest seine Ankündigung einer Rendite von mehr als 3 Prozent immer übertroffen. Derzeit liegt die Rendite bei 3,5 Prozent.
Von je her spielt bei Fonds die ausgeglichene Kosten-Nutzen-Relation eine wichtige Rolle bei der Rendite für die Anleger. Der eigentliche Schlüssel zum Erfolg liegt aber vor allem im Markt-orientierten Einkauf passender Immobilien sowie im aktiven Asset Management (Vermietung, Wertsteigerungsmaßnahmen, Verkauf bei Marktchancen et cetera).
So konzentriert sich der Leading Cities Invest auf zukunftsfähige Metropolen. Kanam Grund hat für den neuen Fonds ein innovatives Modell entwickelt und Kriterien zusammengestellt, welche die aktuelle (internationale und nationale) wie zukünftige (future) Attraktivität von Städten messbar machen: Das Kanam Grund C-Score-Modell. Die Kriterien von C-Score basieren auf über 7.300 wissenschaftlich ermittelten und anerkannten Einzeldaten aus 30 Ländern in Europa, Nord- und Südamerika sowie acht Ländern aus dem asiatisch-pazifischen Raum. Sie umfassen die Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung, die Innovationsstärke, Lebensqualität, Umweltstrategie, den Tourismus und die Infrastruktur. So erhalten die Investoren mit mehr Wissen und mehr Transparenz entsprechend mehr Erfolg durch die Auswahl von Investitionsstandorten.
Der C-Score als „Makrofinder“ wird dann noch ergänzt durch das Property-Selection-Modell für die Immobilien- und Objektqualität. Das Property-Selection-Modell analysiert über 100 Parameter, die zum einen eine Einschätzung der Objektqualität ermöglichen. Gleichzeitig wird im Rahmen des Modells die Auswirkung einer möglichen Investitionsentscheidung auf das Gesamtportfolio untersucht. Nicht Emotionen, sondern die richtige Investitionsstrategie, Wissen, Erfahrung, faktenbasierte Daten und internationale Netzwerke sind der Schlüssel für ein nachhaltig erfolgreiches Investment.
Wie ist die Ausschüttungspolitik Ihres Fonds?
Schadly: Generell findet eine Ertragsausschüttung des Leading Cities Invest im Mai eines jeden Jahres statt. Ausgeschüttet werden im Wesentlichen die nicht zur Kostendeckung verwendeten Erträge aus Immobilien, Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften und Liquiditätsanlagen.
OIFs verzeichnen seit geraumer Zeit sehr hohe Mittelzuflüsse. Würden Sie sagen, dass es Ihrer Branche uneingeschränkt blendend geht? Was ist der Grund, warum keine neuen Anbieter auf den Markt drängen?
Schadly: Immobilien als stabile Geldanlage haben eine lange Tradition in Deutschland, Offene Immobilienfonds sind hierbei für breite Anlegerschichten ein beliebtes Vehikel. Auf der Anbieterseite gibt es ein großes Angebot unterschiedlicher Anbieter, meist mit Bankenhintergrund, aber wie bei Kanam Grund auch unabhängiger Fondsmanager. Die „Ersatzfunktion“ der Immobilienfonds als ständig abrufbares Tagesgeld ist seit der Gesetzesreform nicht mehr gegeben. Dies hat der Branche wieder mehr Glaubwürdigkeit bei den Anlegern und Stabilität auf Seiten des Eigenkapitals gegeben, wenn die Fonds nach dem neuen Recht aufgelegt sind. Damit ist das Vertrauen der Anleger nach der „Flucht“ nach Lehman – Garantieversprechen der Bundesregierung zu Sparkonten – wieder zurückgekehrt. Für potenzielle neue Anbieter dürfte es derzeit vor allem wegen der nicht einfachen Situation auf Seiten der Produktbeschaffung, also der Immobilien, nicht einfach sein, renditestarke und zugleich stabile Fondsangebote auf den Markt zu bringen.
Laut einer Umfrage des Institute for Marketing Research in Frankfurt sind OIF auch bei Anlagemillionären sehr beliebt: 16 Prozent der befragten Millionäre halten diese Anlageform für interessant. Wie setzt sich die Anlegerschaft Ihres Fonds zusammen?
Schadly: Der Leading Cities Invest richtet sich in erster Linie an Anleger, die in ihrer familiären und beruflichen Entwicklung wesentliche Ziele erreicht haben und nun – mit Blick auf eine solide Altersabsicherung – nach einer längerfristigen und möglichst sicheren Anlageform suchen. Er eignet sich bewusst nicht für kurzfristig spekulativ interessierte beziehungsweise Institutionelle Anleger.
Für größere Vermögen, die andere Investitionsziele verfolgen, bietet die Kanam Grund Group unterschiedliche Investitionsmöglichkeiten an, von institutionellen Fonds für größere Familienvermögen (zum Beispiel Kanam Grund Europa) oder Stiftungen bis hin zu umfassender Beratung und Asset Managementleistungen durch die Kanam Grund REAM bei Portfolien oder Einzelinvestitionen für professionelle nationale und internationale Investoren. Das Spektrum umfasst neben Offenen und geschlossenen Immobilienfonds auch Investitionsmöglichkeiten über Anlageformen via Luxemburg.
In welchen Immobilienmärkten sehen Sie in den kommenden Jahren unter Rendite-Risiko-Gesichtspunkten besonders gute Investmentchancen? Wie wollen Sie diese Chancen konkret nutzen?
Schadly: Die Kanam Grund Group wertet laufend Immobilien- und Wirtschaftsdaten in den wichtigsten Regionen für Immobilieninvestitionen aus (u.a. C-Score-Modell). Hauptschwerpunkte bleiben dabei Deutschland, Europa und der nordamerikanische Kontinent. Mithilfe der eingesetzten Analysetools und der Präsenz vor Ort – wir ahben Niederlassungen unter anderem in Paris, London und Atlanta – bleiben wir in ständigem Austausch mit den regionalen Ereignissen und Märkten. Dabei sind wir bei den Nutzungsarten längst nicht mehr „nur“ auf Büroimmobilien fokussiert.
Quelle: Das Investment
