Zurück zur Normalität: Nach dem Brexit-Votum dürfte insbesondere in London der Wert vieler Immobilien sinken. „Doch die britischen Immobilienpreise waren in den vorigen Jahren exorbitant gestiegen“, erinnert Arndt Thorn vom Investmenthaus Feri. Eine Normalisierung bedeute gute Einstiegspreise.
DAS INVESTMENT.com: In welchem Umfang werden deutsche offene Immobilienfonds und/oder Immobilien-Spezialfonds ihre UK-Immobilien Ihrer Meinung nach abwerten müssen?
Dass es nach der Brexit-Abstimmung zu einer Neubewertung britischer Immobilien, vor allem in London, kommen wird, erwarten viele Marktteilnehmer zu Recht. Das zeigen nicht zuletzt die deutlichen Kapitalabflüsse internationaler Investoren bereits vor dem Referendum und die aktuellen Rückschläge bei Immobilienaktien. Zudem sind die britischen Immobilienpreise in den letzten Jahren exorbitant gestiegen. Mittelfristig erwarten wir allein von daher eine Normalisierung.
In welchem Umfang deutsche OIFs ihre UK-Anteile jetzt abwerten müssen, kann man zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht zuverlässig quantifizieren. Der Umfang hängt davon ab, wie stark die prognostizierte Rezession ausfallen wird und wie der Finanzsektor mit der Verlagerung von Bürojobs auf den Kontinent reagiert. Aus der letzten Finanzkrise haben die Fonds allerdings gelernt, dass eine zu große Gewichtung von Büroflächen im Finanzsektor nicht sinnvoll ist.
Ein weiterer Punkt: Speziell in Deutschland wird der Umfang der Abwertung wesentlich von der Bewertungspraxis bestimmt. Anders als in Großbritannien gelten hierzulande weit konservativere Bewertungsregeln, die mehr am langfristigen Wert der Assets orientiert sind als am aktuellen Marktwert. Zudem sind die Mietverträge in Core-Objekten meistens langfristig ausgelegt.
Wann würde eine solche Abwertung stattfinden und sich in den Fondspreisen widerspiegeln?
Die Auswirkungen des Brexit auf Mietpreise und Leerstand werden sich erst allmählich zeigen. Zusammen mit einer vorsichtigen Bewertungspraxis, die zyklische Extremwerte glättet, ist eine moderate Abwertung erst mit einer entsprechenden Verzögerung zu erwarten.
Inwiefern könnte eine Abwertung des britischen Pfunds zu sinkenden Anteilswerten bei deutschen Immobilienfonds führen?
Investitionen in Fremdwährungen sind bei den deutschen Fondsgesellschaften in ausreichendem Maße, zum Teil bis zu 100 Prozent, abgesichert. Die Auswirkungen von Währungsschwankungen auf die Neubewertung der Anteile sind somit nicht nennenswert. Die momentane Pfund-Abwertung könnte langfristig orientierte Investoren sogar zum Einkauf auf der Insel einladen.
Inwiefern könnten die Abwertungen in den Portfolios deutscher Immobilienfonds willkommene Kaufgelegenheiten für interessierte Anleger bieten?
Abwertungen eines Fonds eröffnen immer einen gewissen Anreiz zum Kauf. Da die zu erwartenden Abwertungen deutscher Offener Immobilienfonds unter anderem durch den moderaten UK-Anteil begrenzt bleiben, werden sie auch künftig eine Performance von maßvollen 2 bis 2,5 Prozent aufweisen. Damit sind sie zumindest im Vergleich zu renditelosen Staatsanleihen weiterhin interessant für mittel- bis langfristig orientierte Anleger.
In Großbritannien hat eine Reihe von Immobilienfonds den Handel mit Anteilen eingestellt, weil die Anteilsverkäufe nach dem Brexit-Referendum stark angestiegen waren. Sehen Sie ein realistisches Szenario, dass diese Entwicklung auf deutsche Immobilienfonds überschwappen könnte?
Eine gewisse Ansteckungsgefahr auf Vermögensmärkten ist nie ganz auszuschließen, vor allem nicht in einer Phase, wo die Immobilienpreise in den sogenannten sicheren Häfen eine beträchtliche Fallhöhe erreicht haben. In dem Maße wie die Psychologie die Oberhand gewinnt, verlieren die ökonomischen Fakten, wie die momentan durchaus noch moderate Abwärts-Revision des britischen Konjunkturausblicks, an Bedeutung. Die deutschen Fonds unterscheiden sich allerdings strukturell deutlich von den britischen Fonds, die jetzt schließen müssen. Sie sind gut diversifiziert, die Bewertungspraxis ist vorsichtiger und die Währungsproblematik ist gut abgesichert. Die Gefahr eines Überschwappens ist also überschaubar.
Wie gut sind deutsche OIFs und/oder Immobilien-Spezialfonds mittlerweile tatsächlich gegen eine vermehrte Anteilsrückgabe seitens der Anleger gewappnet?
Die neue Regulierung der Offenen Immobilienfonds, also die Rückgabeerklärung von Anteilen zwölf Monate im Voraus und die zweijährige Mindesthaltefrist, sollten dafür sorgen, dass die Fonds ihre Liquidität gegebenenfalls stabil halten können. Immerhin konnten sich die OIFs noch vor ein paar Monaten kaum vor der großen Nachfrage und der damit verbundenen großen Liquidität retten.
Von: Christian Hilmes
Quelle: Das Investment
