In acht Jahren Daueraufschwung sind Mieten und Kaufpreise an den Immobilienmärkten deutlich gestiegen. Das Ende des Booms rückt näher. Wie Immobilien-Profis die Situation einschätzen. „Es ist fünf Minuten vor zwölf“, sagt Maik Rissel, Leiter des Immobilien-Portfoliomanagements der Family-Office-Bank Marcard, Stein & Co. aus Hamburg. Er bezieht sich dabei auf die hauseigene Immobilienzyklus-Uhr (siehe Grafik).
Der Markt befindet sich demnach zwar noch in der Phase der Euphorie, ist aber nicht mehr weit von der nächsten Phase, dem Abschwung und der Panik, entfernt. Mieten und Kaufpreise steigen bereits langsamer. Rissel: „Die Party geht noch weiter, aber der Alkohol ist alle. Die Leute tanzen schon näher am Ausgang.“
Sind wir also schon in einer Blase, und platzt sie bald? Die Immobilienmärkte befinden sich im Superzyklus. In acht Jahren Daueraufschwung sind Miet- und Kaufpreise deutlich gestiegen und haben die Spitzen der vergangenen Zyklen weit hinter sich gelassen. Rissel: „Viele Experten warnen inzwischen vor Überbewertungen, und die Fallhöhe bei einer Marktkorrektur könnte erheblich sein.“ Dennoch fließe nach wie vor viel Kapital in die Märkte, „aus Motiven, die fundamental kaum noch zu erklären sind“.
Das hört sich gefährlich an, denn ein Preisanstieg gilt immer dann als Blase, wenn er durch die fundamentalen Zusammenhänge von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu erklären ist. Tobias Just, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft an der International Real Estate Business School (IREBS) der Universität Regensburg, will allerdings nicht von einer klassischen Blase sprechen: „Sicherlich zeigen einige Märkte derzeit Merkmale einer spekulativen Übertreibung. So steigen nicht nur in den sieben Top-Städten Berlin, München, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart, Hamburg und Köln die Preise deutlich schneller als die Mieten und Einkommen.“ Aber für die Diagnose einer Blase fehle noch, dass die Fremdfinanzierung in die Höhe schnellt und Investoren massiv auf die Zukunft spekulieren, weil sie mit weiter steigenden Preisen rechnen. „Das passiert derzeit nicht.“ Just spricht daher lieber von einer rationalen Übertreibung an den Immobilienmärkten. „Investoren werden aufgrund der niedrigen Zinsen und der dadurch verloren gegangenen Alternativen regelrecht in Immobilien getrieben, die immer noch etwas mehr Rendite bringen als beispielsweise Staatsanleihen. Sie handeln vollkommen rational.“
Auch wenn die Zinsen wieder moderat steigen, bleibe der Spread attraktiv – zumindest vorübergehend. Die bisherigen Miet- und Preissteigerungen seien zudem fundamental durchaus zu erklären. Just: „Es wurde lange Jahre zu wenig gebaut, gleichzeitig verbuchten beliebte Städte wie Berlin, München oder Frankfurt eine hohe Zuwanderung, und auch die Einkommen sind gestiegen.“ Erst wenn die Zinsen zu stark stiegen, würde Kapital wieder auf die Anleihemärkte umgelenkt. Dann würde der (rationalen) Übertreibung die Luft entzogen.
So weit, so gut. Doch woran erkennen Investoren, dass die Märkte nach unten drehen? Rissel: „Wenn die Nachfrage nach Flächen sinkt und Mieten und Kaufpreise zu fallen beginnen, würde ich hellhörig werden.“ Das bedeutet zumindest an einigen Wohnungsmärkten, dass die Ampeln auf Gelb stehen. „Die Nachfrage nach Wohnungen wächst derzeit deutlich langsamer als noch vor Kurzem“, sagt Harald Simons, Vorstand des Forschungsinstituts Empirica und Mitautor des Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen. Grund dafür sei, dass weniger Flüchtlinge und EU-Bürger nach Deutschland zögen, die Binnenzuwanderung einbreche und gleichzeitig mehr Wohnungen gebaut würden. „Der Mietpreiszyklus nähert sich seinem Ende. Wir könnten 2018 an den Punkt kommen, bei dem Angebot und Nachfrage ungefähr im Gleichschritt wachsen“, so Simons.
Stadt und Region München etwa seien inzwischen Abwanderungsgebiete in der Binnenwanderung, Berlin und Stuttgart seien bei rund null Binnenzuwanderung. In Hamburg, Frankfurt, Köln und Düsseldorf sei dies bislang nicht der Fall, aber ein künftiges Abflauen sei auch hier gut möglich. Gleichzeitig wächst das Wohnungsangebot kräftig, da sich die Baugenehmigungen der vergangenen Jahre nun durch höhere Fertigstellungszahlen bemerkbar machen. Simons: „Insbesondere Berlin steht, gemessen an den bisherigen Erfahrungen, vor einer regelrechten Fertigstellungswelle. 2018 dürften in Berlin rund 18.700 Wohnungen fertiggestellt werden, was in etwa dem Anstieg der Nachfrage entsprechen dürfte.“
Bis zum Jahr 2023 werden die Immobilienpreise darum laut Simons real um ein Viertel bis ein Drittel sinken. „Das ist durchaus nichts Ungewöhnliches, wenn man sich frühere Zyklen anschaut.“ Für ihn steht fest: „Die Party ist vorbei. 2017 hingen nur noch ein paar Leute in der Küche rum.“
Von: Astrid Lipsky
Quelle: Das Investment
