SJB | Korschenbroich, 10.04.2015. Immer mehr ausländische und besonders asiatische Investoren drängen auf den deutschen Immobilienmarkt. Welche Auswirkungen dieser Trend hat.
„Selten zuvor war das Interesse an deutschen Wohn- und Gewerbeimmobilien größer“, sagt Helge Scheunemann, Research-Leiter Deutschland bei Jones Lang Lasalle. Und das nicht nur bei heimischen Investoren. „Auch ausländische Anleger, allen voran chinesische, werden ihr Engagement in Deutschland deutlich ausweiten.“ Laut einer Umfrage von Jones Lang Lasalle unter 1.200 deutschen und internationalen Immobilien-Investoren dürften Käufer aus dem Reich der Mitte in diesem Jahr sogar die nordamerikanischen Investoren von der Spitze vertreiben (siehe Grafik). Maik Rissel, Leiter des Immobilien-Portfoliomanagements von Marcard, Stein & Co., weiß, was ausländische Investoren an Deutschland mögen.
Die Hamburger Privatbank betreut seit über zwei Jahren eine asiatische Milliardärsfamilie bei Aufbau und Management eines deutschen Wohn- und Gewerbeimmobilienbestands. „O-Ton: Ihr Deutschen seid so wunderbar ordentlich, gut sortiert, ehrlich, bürokratisch und bietet mir Sicherheit“, erzählt Rissel und weiter: „Unsere Nachteile sind aus der Sicht asiatischer Entwicklungsländer unsere Vorteile und für die Investoren von dort hochinteressant.“ Die prozessorientierte Arbeitsweise, Transparenz, keine Korruption und ein gut strukturiertes Miet- und Grundstücksrecht versprühten eine solide „Made in Germany“-Ausstrahlung. Deutschland gilt als sicherer Hafen und ist die mit Abstand stabilste Volkswirtschaft in Europa. Der schwache Euro macht die Investments für Ausländer zusätzlich attraktiv. Hinzu kommt: „Länder wie China oder Malaysia bauen gerade erst eine staatliche Altersvorsorge auf. Hier werden immer stärker Immobilien entdeckt“, sagt Thomas Beyerle, Geschäftsführer des Immobiliendienstleisters Catella Property Valuation.
Das Potenzial ist enorm: Allein vier der zehn größten Pensionsfonds der Welt kommen aus China. So einiges ist schon in der Hand asiatischer Inves- toren: Beispielsweise hat zu Beginn dieses Jahres eine Investorengruppe unter Führung der koreanischen Samsung SRA Asset Management den „Silberturm“ im Frankfurter Bankenviertel gekauft. Über den Preis für die ehemalige Zentrale der Dresdner Bank wurde Stillschweigen vereinbart. Mieter ist die Deutsche Bahn. Die Schweizer UBS verkaufte den Frankfurter Opernturm bereits 2010 für satte 550 Millionen Euro an den Staatsfonds GIC aus Singapur und einen zu JP Morgan gehörenden institutionellen Immobilienfonds. Und der chinesische Private-Equity-Fonds A.E. Funding Luxembourg kaufte 2013 das Bürohaus Solo West im Frankfurter Westend. Das jüngste Gerücht im Markt: Der chinesische Staatsfonds Gingko Tree soll sich mit Pramerica Real Estate Investors zusammengetan haben, um den Siemens Campus in München zu kaufen. Legoland wird der aus über 30 verbundenen Einzelgebäuden bestehende Komplex auch genannt. Es wäre nicht das erste Mal dass das Duo zusammen in Deutschland shoppen geht: Vor rund einem Jahr haben Pramerica und Gingko den Frankfurter Bürokomplex Adlerwerke für rund 110 Millionen Euro gekauft.
Grundsätzlich konzentrieren sich ausländische Investoren bisher auf Gewerbeimmobilien in deutschen „Gateway-Cities“ wie Frankfurt, München oder Berlin. Sie suchen das klassische Core-Objekt. „Da hier aber von einer zunehmenden Verknappung auf der Angebotsseite auszugehen ist, sind Investments in sekundären Lagen in den kommenden zwölf Monaten nicht auszuschließen, insbesondere wenn bestehende Engagements erweitert werden“, so Christian Schulz-Wulkow, Partner von E&Y Real Estate.
Gutes Umfeld für Verkäufe
Der Umgang mit der neuen Investorengruppe ist nicht immer ganz einfach. Kontaktpflege ist oberstes Gebot in Asien. Nicht umsonst hat beispielsweise CBRE, weltweit größter Dienstleister im Bereich Gewerbeimmobilien, allein sechs chinesische Kollegen in London sitzen, die sich ausschließlich um Kunden aus China kümmern. „Man muss Nähe aufbauen. In China geht das nur über Kontaktpflege“, sagt Fabian Klein, Investmentchef von CBRE. „Hierzulande reichen meist zwei bis drei Treffen. Das ist im Reich der Mitte unvorstellbar. Die Kollegen fliegen alle zwei Wochen hin und und bereiten die Anbahnung vor.“ Man bekomme nicht immer sofort eine konkrete Meinung gespiegelt, da die Investoren die richtigen Entscheidungen treffen wollten. Klein: „Das braucht Zeit, und die entsprechenden Hierarchiestufen müssen abgeholt und eingebunden werden.“
Der Ansturm aus Asien hat durchaus Vorteile. „Für Verkäufer bietet dieses Marktumfeld Chancen für Exits zu guten Konditionen“, so Sonja Knorr, Immobilien-Expertin beim Berliner Analysehaus Scope. „Auch schwierige Lagen oder risikoreichere Objekte stoßen zunehmend wieder auf Interesse.“ Für Investoren indes werde das Marktumfeld zunehmend schwieriger. Fondsanbieter wie Deka, Union Investment, Deutsche Bank oder Allianz bieten in den gleichen Zirkeln wie die Asiaten. Knorr: „Die steigenden Preise zwingen Käufer und damit auch Immobilienfonds entweder zu Kauf-Zurückhaltung oder zu alternativen Investmentstrategien.“ Das muss nicht grundsätzlich negativ sein, aber es schränkt den Handlungsspielraum ein. Knorr: „Außerdem beobachten wir zum Teil sehr großvolumige Investitionen, die anschließend über mehrere Fonds aufgeteilt werden.“
Aber keine Panik. „Deutschland steht mitnichten vor einem Ausverkauf an ausländische Investoren, weder bei Gewerbenoch bei Wohnimmobilien“, so Scheunemann. Hier würden teilweise Ängste geschürt, die schlichtweg sachlich grundlos seien. „Eines wird dabei vergessen: Ausländische Investoren kaufen nicht nur, sie trennen sich auch von Immobilien.“
Keine Dominanz zu bemerken
2014 haben ausländische Investoren nicht nur für 10,2 Milliarden Euro gekauft, sondern auch für 9,2 Milliarden Euro Immobilien verkauft. Scheunemann: „Und anders als im vergangenen Boom 2006/2007 mischen auch heimische Investoren bei den Bieterprozessen kräftig mit, sodass eine übermäßige oder gar ungesunde Dominanz ausländischer Investoren nun wirklich nicht zu bemerken ist.“ Noch spielen asiatische und im speziellen chinesische Investoren also keine entscheidende Rolle am deutschen Investmentmarkt. Scheunemann: „Gerade mal 1,2 Prozent betrug der Anteil chinesischer Investoren am Transaktionsvolumen der Jahre 2013 und 2014 in toto.“
Von: Astrid Lipsky
Quelle: DAS INVESTMENT.
