An dieser Stelle möchten wir ihnen wertvolle Einblicke in die Möglichkeiten des Erwerbs von Immobilien geben. Die Vorteile, die sich daraus bilden sind ein handfester Grundstein für eine finanzielle Struktur in der Altersvorsorge und Altersversorgung. Zudem bietet der Besitz von Immobilien gute steuerliche Möglichkeiten und sorgt für aufbauende Liquiditätsflüsse, wenn man die folgenden wichtigen Grundregeln beachtet.
Eigenheim? Fremdvermietung? Mehrfamilienhaus (MFH) oder Eigentumswohnung (ETW)?
Ist es sinnvoll sich zuerst ein Eigenheim bzw. eine ETW für sich selber an zu schaffen oder den ersten Schritt über die Vermietung zu machen? Diese Frage ist am Anfang eines Kaufs bei Immobilien enorm wichtig. Die Praxis zeigt klar, dass … der erste Schritt die Fremdvermietung sein muss, denn die monatlichen Einnahmen aus der Vermietung bedienen Zins und Tilgung der gekauften Immobilie und sollten auch einen Überschuss frei setzen, der zum Aufbau von Rücklagen eingesetzt wird.
Warum der erste Schritt eine Fremdvermietung sein sollte, zeigt sich auch in der Zusammenarbeit mit der finanzierenden Bank. Die Bank ist im Grundbuch der Immobilie eingetragen und hat diese damit als Sicherheit für den Kredit. Ihre Finanzierung als Käufer ist im Falle einer Fremdvermietung eigentlich gar nicht existent, da Zins und Tilgung ja durch die Mieteinnahmen gedeckt sind. Dies gibt ihnen Freiräume für weitere Ankäufe zur Vermietung oder auch zum Erwerb des Eigenheims.
Bei einer Selbstnutzung der Immobilie müssen Zins & Tilgung aus anderen Einnahmen (Gehalt etc.) generiert werden.
Der Einkaufsfaktor und die Mietrendite
Dem Einkaufsfaktor einer Immobilie kommt eine entscheidende Bedeutung zu, denn nicht zu letzt gibt dieser einen guten Anhaltspunkt darüber, ob eine Immobilie teuer oder günstig ist. In Städten wie Düsseldorf, Köln, Hamburg oder Berlin sind die Einkaufsfaktoren mittlerweile so hoch, dass man enorme Schwierigkeiten bekommt einen Immobilienkauf ökonomisch sinnvoll zu kalkulieren.
Aber erstmal zur einfachen Berechnung des Einkaufsfaktors: Dieser ermittelt sich aus dem Kaufpreis der Immobilie und den Mieteinnahmen. Kostet ein Mehrfamilienhaus z.B. 500.000€ und die jährlichen Mieteinnahmen aus den verschiedenen Wohneinheiten liegen bei 50.000€, dann ist der Einkaufsfaktor = 10. Dies ist im aktuellen Umfeld und natürlich je nach Lage günstig. In den o.g. Städten sind aktuell Einkaufsfaktoren von 20 und mehr zu ermitteln.
Womit wir auch schon bei der Mietrendite sind. Wenn man nicht auf immer weiter steigende Immobilienpreise spekulieren möchte, was man definitiv nicht machen sollte, dann muss es zwingend eine Mietrendite geben. Diese ist in Großstadtlagen teilweise so dünn, dass es, wie anfangs erwähnt, sehr schwierig ist überhaupt eine ökonomische Umsetzung zu realisieren. Die Mietrendite (netto) setzt sich zusammen aus den jährlichen Mieteinahmen abzüglich aller Kosten, Zins & Tilgung. Generell wird jedoch die Bruttomietrendite angezeigt, die in unserem exemplarischen Fall bei 10% liegt. Abzüglich Zinsen (2,25% p.a. aktuell üblich) und Tilgung (2% p.a. exemplarisch angesetzt) bleiben netto 5,75% Mietrendite über.
Nach Rückstellungen für Reserven und Instandhaltung, kann diese für Sondertilgungen etc. genutzt werden.
Das Management
Natürlich bleibt es jedem selbst überlassen, ob er seine Immobilie selbst verwalten möchte oder die Vermietung, sowie sämtliche Abrechnungen, die in Verbindung mit der Immobilie stehen, an einen Hausverwalter übergibt. Ein guter Verwalter ist Gold wert und es lohnt sich auf die Erfahrungen eines langjährigen Netzwerks zu setzen. Gerade, wenn man Immobilien erwirbt, die weit weg vom persönlichen Wohnort liegen, macht es natürlich Sinn einen Verwalter zu nehmen. Generell sollte man sich davon frei machen Immobilien nur bei sich in der Nähe zu suchen, da die Möglichkeiten so sehr begrenzt sind. Natürlich kennt man sich in der Heimat besser aus (Homebias), jedoch eröffnen sich einem völlig neue Möglichkeiten, wenn man auch auf andere aufstrebende Regionen zurück greifen kann. Günstige antizyklisch Käufe gibt es eben selten direkt neben der Haustür.
Die Finanzierung
Unabhängigkeit ist Trumpf. Bei der Finanzierung einer Immobilie sollte man unbedingt einen Fachmann zu Rate ziehen, der in diesem Segment jahrelange Erfahrung hat. Er kennt die wertvollen Kniffe, wie man am besten Förderungen der KFW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) für energetische Sanierungen etc. nutzt. Zudem kann der Spezialist zwischen mehreren finanzierenden Banken wählen und kann meist auch bessere Konditionen an die Kunden weiter geben. Vor allem komplexere Finanzierungen sollten über einen Fachmann eingeleitet werden. So können sie jederzeit auf einen persönlichen Partner zurück greifen, der die Finanzierung auch in den Folgejahren begleitet, wenn es z.B. um Folgefinanzierungen und Nachfinanzierungen geht. Ihre SJB hat bereits in den vergangenen Jahren damit sehr gute Erfahrungen gemacht und kann ihnen ein entsprechendes Netzwerk an die Hand geben.
“Lage, Lage, Lage!”
Natürlich ist die Lage einer Immobilie wichtig, denn nur in zentralen Lagen verbessert sich die Preisstruktur einer Immobilie. Die meisten lassen jedoch leider die Weitsicht außer acht, denn was heute vielleicht nur eine B-Lage ist, kann in ein paar Jahren zur A-Lage werden. Gerade im Rhein-Ruhr-Gebiet, was insgesamt ein Ballungszentrum ist und enormen Zuzug aufweist, gibt es innerhalb weniger Kilometer preislich noch sehr starke Unterschiede, die genutzt werden können.
Unsere Lösungen
Im Prinzip können wir SJB Kunden den Zugang zu sämtlichen Möglichkeiten bieten. Rendite-Immobilien im Rhein-Ruhr-Gebiet, Eigentumswohnungen aus Neubauprojekten und sogar Ferienimmobilien auf Palma de Mallorca.
Inklusive Zugriff auf ein langjährig gewachsenes Netzwerk von professionellen und erfahrenen Maklern, Dienstleistern und Finanzierungs-Spezialisten.
Erfahren Sie einfach mehr über die interessanten Möglichkeiten und lassen Sie sich individuelle Lösungen präsentieren, die Ihnen einen wertvollen Grundstein zur zusätzlichen Altersvorsorge bieten können.
