Degroof Petercam | Brüssel, 20.09.2017.
Börsennotierte Immobiliengesellschaften aus Europa: Wachsende Cashflows und steigende Nettoinventarwerte lassen Immobilienrenditen von jährlich ca. 6 bis 7 Prozent in den kommenden 2 Jahren erwarten. Einzelhändler aus Frankreich, Büroobjekte in Spanien, sozialer Wohnungsbau in Deutschland: In welchen Sektoren und Ländern DPAM besonderes Potenzial sieht.
Immobilien-Run treibt Cashflows und Bewertungen. Die Immobilienmärkte in Europa boomen. Zum einen, weil die Bevölkerungszahlen in vielen europäischen Ländern steigen und damit der Bedarf an Wohnraum – besonders in den Ballungsräumen. Zum anderen führt die gute wirtschaftliche Verfassung in Europa zu einer weiter steigenden gewerblichen Immobiliennachfrage in den Segmenten Einzelhandel, Büro, Industrie und Logistik. Davon profitieren auch Immobiliengesellschaften, deren Portfolios als börsennotierte REITs gelistet sind. „Wir gehen davon aus, dass bei europäischen REITs die Cashflows in den kommenden 2 Jahren im Durchschnitt um 6 Prozent per anno wachsen können.
Parallel steigen die Nettoinventarwerte weiter, so dass jährliche Immobilienrenditen zwischen 6 und 7 Prozent zu erwarten sind“, sagt Vincent Bruyère, Senior-Portfoliomanager European Listed Real Estate bei Degroof Petercam Asset Management (DPAM). Rückenwind kommt derweil von der Zinsseite. „Die Finanzierungskosten für Immobilienunternehmen könnten in den kommenden Jahren nicht nur niedrig bleiben, sondern sogar noch weiter sinken. Somit wird der Abstand zwischen den Immobilienrenditen und den Finanzierungskosten weiterhin attraktiv bleiben“.
Anleger können von der Erfolgstory an den europäischen Immobilienmärkten über aktiv gemanagte Immobilienaktienfonds profitieren, zumal die Bewertungsabschläge auf die Nettoinventarwerte im Wohn-, Einzelhandels- und Bürobereich noch immer beträchtlich sind. So werden zum Beispiel Büroimmobilien im europäischen Durchschnitt mit einem Abschlag von knapp 10 Prozent zum offiziellen Objektwert gehandelt.
„Für Fondsmanager gilt es, die wirklich guten börsennotierten Immobiliengesellschaften vom Mittelmaß zu unterscheiden, denn es ist längst nicht alles Betongold, was glänzt. Vor allem kommt es darauf an, sich das Management der einzelnen Unternehmen anzuschauen, denn es sind die handelnden Personen, die in den meisten Fällen den Unterschied machen“, sagt Bruyère.
Neben diesem Investmentkriterium sind dem Manager des DPAM Capital B Real Estate EMU Dividend bei der Aktienselektion weitere qualitative Merkmale wichtig, wie die Qualität und Diversifikation des Immobilienportfolios sowie die Finanzierungstrukturen. Darüber hinaus müssen quantitative Kennzahlen wie Cashflow- und Dividendenrenditen, Loan to Value (Verhältnis von Krediten zum Marktpreis einer Immobilie) und der Zinsdeckungsgrad stimmen.
Vorzeigebeispiel: Aroundtown
Starke Finanzkennzahlen, eine diversifizierte Schuldenstruktur und die Fähigkeit, bei Transaktionen schnell zu sein, zeichnet Aroundtown aus. Das SDAX-Unternehmen konzentriert sich auf hochqualitative Wohn-, Hotel- und Büroimmobilien in bevölkerungsreichen Regionen in Deutschland und den Niederlanden. Erhebliches Mietsteigerungspotenzial bei den Bestandsobjekten sowohl im Wohn- wie auch gewerblichen Bereich sowie weit unterdurchschnittliche Leerstände lassen weitere Ergebnissteigerungen des Unternehmens in den kommenden Jahren erwarten. Die hohe Cashquote und schnell liquidierbare Assets ermöglichen dem Unternehmen Wettbewerbsvorteile bei attraktiven Akquisitionen. Die Finanzierungsstruktur ist mit Aktienemissionen, klassischen Anleihen sowie Wandel- und Daueranleihen sehr ausgeglichen.
Europas Immobilienmärkte stecken voller Chancen
Wenngleich das Immobilienaktienuniversum lange nicht so ausgeprägt ist wie in den Vereinigten Staaten, bietet der europäische Kontinent aktiven Stock-Pickern eine große Fülle an Opportunitäten in den verschiedenen Immobiliensegmenten. Dazu zählen in Deutschland neben dem sozialen Wohnungsbau auch Pflegeheime. „Aufgrund des hohen Bedarfs im Zuge steigender Bevölkerungszahlen sowie der demographischen Überalterung gehen wir davon aus, dass die Nachfrage das Angebot dauerhaft übersteigen wird. Außerdem ist bei diesen Immobilien die Visibilität der Cashflows besonders stark“, sagt Vincent Bruyère. Aussichtsreich hält der Experte auch Logistikimmobilien in Deutschland und Frankreich. Insbesondere der starke Boom im Onlinehandel treibt die Nachfrage in diesem Segment. Anfangsrenditen bezogen auf die Anschaffungskosten zwischen 7 und 8 Prozent seien bei guten Logistikobjekten realistisch. VIB Vermögen ist nach Ansicht von Bruyère das derzeit attraktivste von insgesamt nur vier börsengelisteten Logistikimmobilienunter-nehmen in Europa.
Bei Immobilienaktien aus dem Einzelhandelssegment kommt es dem DPAM-Fondsmanager vor allem auf eines an: Top-Qualität. „Durch den wachsenden E-Commerce haben B-Qualitäten bereits Probleme. Wir bevorzugen deshalb die absoluten Top-Player in Europa“, sagt er. Dazu zählt Bruyère die beiden französischen Shopping Center-Riesen Klépierre und Unibail-Rodamco. Letzterer vereint die 70 größten und besten europäischen Konsumgütertempel unter seinem Unternehmensdach. Beide Gesellschaften agieren global mit dem Ziel, den Konsumenten wahre Shopping-Erlebnisse zu vermitteln.
Immobilienaktien-Perlen finden sich auch in Spanien. Das Land lässt gerade die wirtschaftliche Krise hinter sich. Besonders Büroimmobilien in den Metropolregionen Barcelona und Madrid profitieren davon. Eine dieser Erfolgstories ist Axiare. Das Unternehmen wurde erst nach der letzten großen Krise gegründet und versteht es, insbesondere im Rahmen von Off-Market-Deals günstige Immobilien zu erwerben, die nach teilweiser Sanierung und einer gewissen Haltedauer mit hohen Gewinnen weiterveräußert werden.
Zum britischen Immobilienmarkt äußert sich Vincent Bruyère folgendermaßen: „Von Unternehmen, die im Londoner Büromarkt investiert sind, lassen wir derzeit die Finger. Mieten und Bewertungen sind dort weiter auf Talfahrt. Attraktiv sind jedoch Logistikimmobilien und Studentenwohnheime sowie Einzelhandelsobjekte, sofern sie in der Peripherie und nicht in den großen Zentren angesiedelt sind.“
