Ihre Anlagerichtlinien verpflichten viele Stiftungen zum Kapitalerhalt. Zugleich müssen sie genügend Erträge zur Umsetzung des eigentlichen Stiftungszwecks generieren – im anhaltenden Niedrigzinsumfeld ein wahrer Zwiespalt. Einen Ausweg könnte der Immobilien-AIF weisen. Ein Kommentar von Thomas Böcher, Geschäftsführer der Hamburger Paribus-Gruppe.
Die niedrigen oder gar negativen Renditen für sichere – oder zumindest als sicher geltende – Anleihen machen Stiftungen zu schaffen. Diese befinden sich in einer scheinbar aussichtslosen Situation: Zum einen sind die meisten Stiftungen durch Landesstiftungsgesetze und ihre eigenen Satzungen verpflichtet, ihr Kapital dauerhaft zu erhalten. Nur mit dem Kapital erwirtschaftete Erträge kommen zur Auszahlung. Diese Auszahlungen sind jedoch notwendig, um den Stiftungszweck zu erfüllen. Für Stiftungen kommen daher weder riskante oder gar spekulative Investments infrage noch solche, die keine oder so gut wie keine Erträge abwerfen.
In den vergangenen Jahren haben daher Sachwertinvestments mit stetigen Erträgen für Stiftungen an Bedeutung gewonnen, insbesondere in Form von Immobilieninvestments. Doch während große Stiftungen eigene Immobilienportfolios aufbauen, ist dieser Weg für kleinere und mittelgroße Institutionen kaum zu beschreiten. Die Höhe des Stiftungskapitals erlaubt hier keine sinnvolle Diversifizierung über mehrere Objekte, Standorte oder Nutzungsarten. Zudem fehlen häufig Mitarbeiterressourcen sowohl für den An- und Verkauf der passenden Immobilien als auch für das laufende Management der Objekte.
Bei der Suche nach Alternativen zum Direktinvestment richten Stiftungen ihr Augenmerk zunehmend auch auf geschlossene Immobilienfonds. Über einen nach dem Kapitalanlagegesetzbuch regulierten Alternativen Investmentfonds (AIF) ist eine Beteiligung an einem oder mehreren Investitionsobjekten schon mit überschaubaren Summen möglich. Ein weiterer Vorteil des Investments im Fondsmantel liegt darin, dass keine eigene Immobilienverwaltung mit hohen laufenden Kosten vorgehalten werden muss. Darüber hinaus bringt die Fondsanlage auch einen Know-how-Zuwachs durch externe Experten bei der Kapitalanlage mit sich. Die Stiftungsverantwortlichen können sich auf den eigentlichen Kern, also auf ihre Stiftungsarbeit, konzentrieren.
Die Argumente für den geschlossenen Fonds liegen auf der Hand. Dennoch bestehen bei Stiftungen durchaus Vorbehalte gegenüber der Anlageform eines geschlossenen AIFs. Einerseits mag es eine verhaltene Einschätzung gegenüber der Anlageform geben. Andererseits sind die meisten Angebote nicht auf den speziellen Bedarf von Stiftungen zugeschnitten. Daher gilt es, neue Fondsangebote von Grund auf speziell für diese Zielgruppe zu konzipieren. Wichtige Punkte sind dabei, dass hier nicht die Auszahlungsmaximierung im Vordergrund steht, sondern der Fokus auf stabilen Auszahlungen liegt, dass eine angemessene Liquiditätsreserve aufgebaut und dass Darlehen zügig getilgt wird. Neben dieser konservativen Kalkulation ist das zugrundeliegende Objekt entscheidend. Dies sollte sich in einer ausgezeichneten Lage befinden, eine bedarfsorientierte Objektbeschaffenheit und einen langfristigen Mietvertrag mit einem bonitätsstarken Nutzer aufweisen – allesamt Voraussetzungen für regelmäßige Auszahlungen.
Dass Stiftungen und geschlossene AIFs zusammenfinden, haben uns die positiven Erfahrungen mit unserem ersten eigenen für Stiftungen konzipierten AIF gezeigt. Der Paribus Renditefonds XXVII GmbH & Co. geschlossene Investment-KG (Lise-Meitner-Straße Berlin) ist nach gerade einmal vier Monaten bis auf ein geringes Restvolumen ausplatziert. Das Investitionsobjekt ist eine vollständig vermietete, modernisierte Büroimmobilie im Berliner Stadtteil Charlottenburg. Hauptmieter ist der Medizinische Dienst der Krankenkassen Berlin und Brandenburg e.V. Bei einer Mindestzeichnungssumme von 100.000 Euro haben überwiegend mittelgroße Stiftungen gezeichnet. Bislang haben sich 23 Stiftungen mit einer durchschnittlichen Zeichnungssumme von 500.000 Euro beteiligt und den geschlossenen AIF als festen Baustein in ihre Stiftungsportfolios aufgenommen.
Quelle: DAS INVESTMENT.
