Wie wir mit FondsSpotNews 146/2012 mitgeteilt haben, wurde die Verwaltung des Sondervermögens des folgenden Fonds zum 30. April 2017 gekündigt.
Fondsname WKN ISIN SEB ImmoInvest 980230 DE0009802306Eine zusätzliche Teilliquidation wird für den 28. Dezember 2012 geplant, pro Anteil werden – vorbehaltlich steuerlicher Auswirkungen – 1,24 EUR zur Auszahlung kommen. Zahlungen aus der Teilliquidation werden wir den betroffenen Kunden auf die jeweilige Referenzbankverbindung überweisen. Kunden, die zum Zeitpunkt der Teilliquidation ein FFB-Fondsdepot:plus eingerichtet haben, werden wir den Erlös auf dem Abwicklungskonto gutschreiben.
Für Kunden, die bereits einen Fonds bestimmt haben, in den die Wiederanlage erfolgen soll, werden wir die Teilliquidation in diesen Fonds investieren. Bitte beachten Sie, dass die Gutschrift der Auszahlung aus abwicklungstechnischen Gründen voraussichtlich in der 2. Kalenderwoche 2013 erfolgen wird.
Mit freundlichen Grüßen
FFB-Vertriebspartnerbetreuung
Frankfurt am Main 10. Dezember 2012
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Ausschüttung
Das Fondsmanagement zahlt am 28. Dezember 2012 weitere 144,5 Mio. EUR an die Anleger des SEB ImmoInvest aus. Das sind 3 % des Fondsvermögens oder EUR 1,24 je Anteil. Wie erwartet, bleibt die Ausschüttung
im Dezember deutlich hinter der ersten Auszahlung im Juni diesen Jahres zurück. Mit der ersten Auszahlung im Juni wurde die aus den Verkäufen zur Vorbereitung der Wiederaufnahme generierte Liquidität umfangreich
ausgezahlt. Die aktuelle Ausschüttung basiert vorrangig auf Erträgen, die in den vergangenen sechs Monaten erwirtschaftet werden konnten. Das Immobilienportfolio erbrachte ein stabiles Einkommen von über EUR 170 Mio. Dieses resultiert im Wesentlichen aus Vermietungen, die auch während der Auflösung des Fonds einen stetigen Ergebnisbeitrag liefern. Weitere Liquidität ergab sich aus dem Verkauf von vier Objekten in Düsseldorf, Berlin und
Luxemburg.Nach der steuerlichen Verwendungsrechung wird die Ausschüttung als Substanz überwiegend steuerfrei sein. Die Ausschüttung ist nach der vorläufigen Berechnung zu über 70 % für Anteile im Privatvermögen einkommensteuerfrei
Steuerfreier Anteil der Ausschüttung
Die Steuerdaten werden derzeit durch einen unabhängigen Steuerprüfer geprüft. Die Bekanntmachung der Besteuerungsgrundlagen erfolgt spätestens zum Ausschüttungstermin. Mit der Auszahlung verringert sich der Anteilpreis am Auszahlungstag, dem 28. Dezember 2012, entsprechend. Die Reduzierung des Anteilpreises ist ein rechnerischer Effekt, der lediglich eine Kapitalrückzahlung widerspiegelt.Die jeweilige depotführende Stelle wird zur Bearbeitung einige Tage benötigen, so dass der Auszahlungsbetrag erst wenige Bankarbeitstage nach dem Ausschüttungstermin gutgeschrieben wird.
Auszahlung – Ergebnisse 2012
Seit der Ankündigung der Auflösung des Fonds konnten über 20 % des Fondsvermögens an die Anleger ausgezahlt werden. Damit hat der SEB ImmoInvest mehr als 1/5 des Fondsvermögens in den ersten acht Monaten an die Anleger ausgezahlt – deutlich mehr, als über die fünfjährige Auflösungsperiode bei gleichmäßiger Auszahlung vorgesehen.Mit der Auszahlung von 1,3 Mrd. EUR hat der SEB ImmoInvest im Vergleich zu allen anderen Offenen Immobilienfonds in Auflösung in 2012 die höchste Auszahlungssumme geleistet. Dies unterstreicht die Qualität des Portfolios und das Bestreben, auch während der Auflösung das bestmögliche Ergebnis im Interesse der Anleger zu realisieren. Das Fondsmanagement wurde in kürzester Zeit von der Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien auf die Anforderungen an eine Auflösung des Fonds angepasst.
Entwickung des Fondsvermögens 31.03.2012 bis 30.12.2012
Vermietungen
Die Vermietung und Instandhaltung der Bestandsimmobilien sichert nicht nur den laufenden Ertrag des Fonds, sondern verbessert auch die Verkaufsprognosen. Im aktuellen Marktumfeld setzen die Investoren vorrangig auf
risikoarme Immobilien. Das sind vor allem Häuser, die einen langfristigen Mietertrag durch bonitätsstarke Mieter sichern. Vermietungen und vorzeitige, langfristige Mietvertragsverlängerungen sind daher aktuell wichtiger
denn je. Insgesamt wurden im Kalenderjahr 270 neue Mietverträge über 119.719 qm abgeschlossen. 150 bestehende Mietverhältnisse über 227.239 qm wurden verlängert. Das entspricht insgesamt 15,5 % der Jahresnettosollmiete des Fonds zum Stichtag 30. November 2012. Detaillierte Informationen zu Vermietungen im ersten Geschäftshalbjahr können dem aktuellen Halbjahresbericht entnommen werden. Folgende größere
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Vermietungserfolge wurden in den letzten Monaten erzielt:
· Deutschland, Hagen – Volme Galerie Die Spiele Max AG hat Ende Oktober 2012 knapp 1.000 qm Laden- und Lagerfläche angemietet. Das Fachgeschäft für Spielwaren, Babyausstattung sowie Kinder und Babybekleidung hat einen Mietvertrag mit einer Laufzeit bis Anfang 2023 unterschrieben. · Deutschland, Berlin – Potsdamer Platz Die Fluggesellschaft Etihad Airways hat einen Zehn-Jahres-Mietvertrag über 1.600 qm in der Linkstraße 2 am Potsdamer Platz abgeschlossen. Im April 2013 wird die Nationalfluglinie der Vereinigten Arabischen Emirate ihre Hauptniederlassung eröffnen.
· Deutschland, Frankfurt – Hahnstraße 49
Bilfinger Industrial Technologies GmbH wird Anfang diesen Monats 2.120 qm in dem Bürogebäude beziehen. Der Mietvertrag läuft bis 2017 mit einer Verlängerungsoption für weitere fünf Jahre. ·
Frankreich, Chatillon – 200 Rue de Paris Der Software- und IT-Dienstleister Plansiware SA hat ab November rund 1.400 qm in dem nördlich von Paris gelegenen Bürogebäude angemietet. Mit dem Abschluss des Mietvertrages über neun Jahre erhöht sich die durchschnittliche Vertragslaufzeit aller Mietverträge in dem Gebäude auf über sieben Jahre.·
.USA, San Francisco – 225 Bush Street Durch die Vermietungen von 50.886 sft an Lithium Technologies bis April 2018, von 18.353 sft an den US-amerikanische Immobilienspezialisten Zillow bis Dezember 2018 und von 24.044 sft an das Computerspielunternehmen Tinyco bis November 2017 konnte der Leerstand in dem Objekt deutlich reduziert werden. Damit greift der Plan, durch das Joint Venture mit einem lokalen Partner
das Multi-Tenant-Gebäude noch besser im Markt zu positionieren.
Fondsmanagement
Mit der angekündigten Auflösung des SEB ImmoInvest am 7. Mai 2012 wurde die sukzessive Auszahlung des liquiden Fondsvermögens an die Anleger eingeleitet. Wie im letzten Fondskommentar dargestellt, hat das Fondsmanagement die Zeit nach der Bekanntmachung dazu genutzt, einen Abverkaufsplan für sämtliche 131 Fondsobjekte zu erstellen. Für jede einzelne Immobilie wurden Maßnahmen für das Asset Management festgelegt, um die jeweilige Verkaufsposition zu optimieren.
Das aktive Management der Fremdfinanzierungen ist ein weiterer wichtiger Baustein, um Handlungsfreiheit für Immobilienverkäufe zu erlangen. Zugleich ist es Aufgabe des Fondsmanagements, das Interesse der finanzierenden Banken an einer Rückführung der Darlehen gegendas Interesse der Anleger, zügig Liquidität zurückzuerhalten, abzuwägen. Angestrebt wird, Vorfälligkeitszahlungen bei Verkäufen von Immobilien zu vermeiden und die Finanzierung mit dem fortschreitenden Abverkauf sukzessive zurückzuführen. In umfangreichen Gesprächen mit den finanzierenden Banken wurde ein Plan zur Rückführung der Darlehen abgestimmt. Dieser wurde in der Liquiditätsplanung berücksichtigt.
Ausblick
Auf Basis der Verkaufsstrategie werden derzeit zahlreiche Verkäufe verhandelt. Neben Verhandlungen über einzelne Immobilien stehen Portfolioverkäufe im Mittelpunkt. Der Verkauf kleinerer Teilportfolien ermöglicht grundsätzlich einen effizienteren Abverkauf und den Zugang zu Investorenkreisen, die großvolumige Transaktionen bevorzugen. Das Fondsmanagement geht davon aus, dass weitere Verkäufe vor dem nächsten Auszahlungstermin abgeschlossen werden können und die daraus erzielte Liquidität bei der nächsten Auszahlung Ende Juni 2013 ausgeschüttet werden kann.
Wir werden Sie über den Fortgang der Verkäufe informieren.
Aktuelle Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.sebimmoinvest.de Auf unserer Internetseite können Sie sich für die automatische Zusendung des Fondskommentars registrieren.
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