Familienstiftungen zur Immobiliensteuerung sind ein wesentliches Instrument im Werkzeugkasten des Unternehmers und Investors. Neben dem wirksamen Schutz des Vermögens gewährleisten sie die Versorgung der Familie und fördern die Weiterentwicklung des Portfolios.
Die Deutschen sind ein Volk der Häuslebauer und „Beton-Sparer“. Viele Menschen haben ihr Geld in Immobilien angelegt und damit vor allem im gehobenen Bereich zum Teil ausgedehnte Immobilien-Investment-Portfolios aufgebaut und verwalten diese innerhalb des übergeordneten Asset Managements. Die Erträge der Immobilien fließen dann beispielsweise der Familie zu oder werden dazu genutzt, andere unternehmerische oder Anlageprojekte zu finanzieren.
Für den langfristigen Erfolg in dieser Anlageklasse kommt es nicht nur auf die Auswahl der richtigen Assets und deren effektive Bewirtschaftung an. Auch die rechtliche und steuerliche Struktur spielt eine Rolle. Die Praxis erfolgreicher Investitionsstrukturen zeigt, dass die Familienstiftung eine intelligente Option zu den herkömmlichen Möglichkeiten schaffen kann. Und das auf unterschiedlichen Ebenen. Die Familienstiftung unterstützt den Stifter-Unternehmer/-Investor dabei, seine Ertragsquellen langfristig zu erhalten und weiterzuentwickeln.
Da ist zum einen die Besteuerung der Familienstiftung. Familienstiftungen versteuern ihre Miterträge mit dem Körperschaftssteuersatz von 15 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag) anstelle des individuellen Steuersatzes, der in der Spitze 45 Prozent beträgt. Auch zahlt die Familienstiftung keine Gewerbesteuer auf die Verwaltung von Immobilien- und/oder Kapitalvermögen, selbst dann, wenn sie weitergehend gewerblich tätig wird. Hieran unterscheidet sich die Familienstiftung von Personen- und Kapitalgesellschaften. Schließlich unterliegt die Familienstiftung der vereinfachten Gewinnermittlung und kann Immobilien nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen. Zudem besteht keine Problematik der verdeckten Gewinn-Ausschüttung.
Aber die grundsätzlichen Vorteile der Familienstiftung reichen über die Steuerersparnis hinaus. Die Besteuerung ist lediglich der wirtschaftliche „i-Punkt“. Die wesentlichen Vorteile betreffen die Eigentümer-Struktur. Die Familienstiftung verschafft einem Investment-Portfolio eine sichere Struktur und zieht sozusagen eine Brandmauer um den Besitz, indem sie die Assets aufnimmt und als Eigentum in sich verselbstständigt.
Diese Verselbständigung in der Familienstiftung hat zur Folge, dass die Assets langfristig vor Zersplitterung, Verkauf, Angriffen von außen etc. geschützt sind. Ein Beispiel: Ein Einzelgang in der Erbengeneration kann dazu führen, dass Anteile an einem Portfolio ohne Abstimmung auf den Markt gebracht werden und dadurch eine externe Partei Kontrollrechte an den Assets erwirbt. Oder aber es besteht Uneinigkeit in der Erbengemeinschaft, sodass die weitere wirtschaftliche Entwicklung des Portfolios gehemmt wird. Da die Familienstiftung nur sich selbst gehört und keine Anteile hat, kann sie nicht wie eine Personen- oder Kapitalgesellschaft verschenkt oder vererbt werden. Dementsprechend stellen sich auch keine Fragen nach Ausgleichs- oder Pflichtteilsansprüchen. Und durch die Eigentümerlosigkeit ist auch keine Zersplitterung im Scheidungsfall möglich, da gegen die Stiftung keine Ansprüche gestellt werden können.
Die Errichtung einer Familienstiftung zur Verwaltung und Entwicklung eines Immobilien-Portfolios folgt einem bestimmten Motto. Und dieses lautet „Nutzung statt Eigentum“ im Sinne einer zukunftsorientierten Eigentümerstruktur. Eine Eigentümerstruktur, die frei ist vom Denken in herkömmlichen Besitz- und Verfügungsrechten. Denn das Vermögen ist durch die Übertragung in die Familienstiftung auch dem Zugriff entzogen.
Die Familienstiftung gewährleistet, dass das Vermögen und die Erträge nach dem festgelegten Willen des Stifters genutzt werden können. Die Familienstiftung kann beispielsweise Immobilien kaufen und verkaufen, wenn dies in der Stiftungssatzung gestattet wurde.
Die Satzung und den Zweck der Familienstiftung zu entwickeln, ist eine Kernaufgabe für den Stifter, die dieser am besten mit einem unabhängigen, versierten Berater durchführt, um bestmögliche rechts- und zukunftssichere Strukturen zu schaffen. In der Stiftungspraxis ist der Zweck häufig zweigliedrig gestaltet und beinhaltet neben der Versorgung der Familie über die Erträge auch die Weiterentwicklung des Portfolios.
Auch wenn bereits etablierte gesellschaftsrechtliche Konstruktionen wie eine Immobilien-KG oder eine Projektentwicklungs-GmbH bestehen und in die Zukunft geführt werden sollen, bietet sich eine übergeordnete Stiftungslösung an. Die Familienstiftung tritt teilweise oder vollständig an die Stelle des Gesellschafters und führt die Gesellschaften auf dieser Ebene in die Zukunft, während sie wie gewohnt weiter arbeiten.
Kurzum: Eine Familienstiftung zur Immobiliensteuerung ist ein wesentliches Instrument im Werkzeugkasten des Unternehmers und Investors, um für sein Leben und darüber hinaus Vermögen zu wahren und aufzubauen, ohne sich den Gefahren von Macht- und Kapitalverlusten auszusetzen und gleichzeitig die Familie über die Familienstiftung steueroptimiert unterstützen und versorgen und das Portfolio strategisch weiterentwickeln und ausbauen zu können. In der umfassenden und nachhaltigen Komposition von Unternehmen und Privatleben nimmt die Familienstiftung somit eine bedeutende strategische Rolle ein.
Thorsten Klinkner ist Rechtsanwalt und Steuerberater in Meerbusch bei Düsseldorf. Die von ihm gegründete UnternehmerKompositionen GmbH ist ausschließlich auf die Begleitung von Stiftern und Stiftungen spezialisiert. Er entwickelt für Unternehmerpersönlichkeiten und vermögende Familien erfolgreich individuelle, zukunftsorientierte Stiftungs-Strategien und schafft branchenübergreifend langfristige Eigentümerstrukturen. Thorsten Klinkner ist auch als Vortragsredner bundesweit aktiv.
