Die EZB-Nullzinsen dürften deutsche Anleger noch stärker in Immobilien treiben. Dabei sind die Preise schon sehr hoch. Zu hoch? Und gibt es keine Alternative zum Betongold? Vermögensberater Bernd Heimburger und Uwe Eilers nennen ihre Pro- beziehungsweise Contra-Argumente.
Pro – Es gibt kaum eine bessere Anlageklasse
In einer am 8. März veröffentlichten Studie der Allianz und dem Schweizer Wirtschaftsforschungsinstitut Prognos wird klar aufgezeigt: Deutschland wächst wieder. Seit 2011 ist die Bevölkerungsentwicklung positiv. Dabei spielt die Binnenwanderung eine größere Rolle als die Außenwanderung. Der Umzug aus strukturell schwachen Regionen wie Anhalt-Bitterfeld-Wittenberg, Südsachsen oder der Mecklenburger Seenplatte in Boomregionen wie Rhein-Main, den südlichen Oberrhein oder die Region München macht etwa drei Viertel der Wanderbewegung aus.
Die Wohnungsnachfrage driftet regional stark auseinander. Die Top-10 Regionen zeigen laut der Allianz-Prognos-Studie in den nächsten 25 Jahren ein überdurchschnittliches Wachstum der Haushalte und Wohnungsnachfrage von bis zu 35 Prozent. Bis 2030 fehlen hier annähernd eine Million Wohnungen. Seit 15 Jahren ist die Anlageklasse Wohnimmobilien in Deutschland in unserer Vermögensverwaltung ein wichtiger Eckpfeiler der Diversifikation. Entscheidend für den Erfolg ist aus unserer Sicht die richtige Mischung aus Objekten beziehungsweise die richtige „Verpackung” der Immobilieninvestition.
Wir präferieren weniger die Direktimmobilie, als vielmehr die Investment KG. Mit dem neuen Kapitalanlagegesetzbuch hat sich für den Privatanleger das Fenster der Alternativen Investmentfonds (AIF) geöffnet. Damit kommen die AIFs endlich aus der Grauzone heraus. Klare gesetzliche Vorgaben machen die Investment-KGs hoffähig. In einer risikodiversifizierten Investment KG müssen mehrere Immobilien erworben werden.
Sicherlich sollten weiter strenge Selektionskriterien bei einer Investition in Wohnimmobilienfonds angelegt werden. Im Bereich der Bestandsimmobilienfonds, im Mantel der Investment KG, unter Ausschluss von Neubau und Projektentwicklung, lassen sich immer wieder Perlen finden, die Renditen von fünf bis sieben Prozent erwarten lassen. Die jährliche Ausschüttung liegt bei vier bis sechs Prozent. Zu Immobilien in dieser Form verpackt lässt sich aus Ertrags- und Risikogesichtspunkten kaum eine andere Anlageklasse finden, die ein ähnlich gutes Profil aufzeigt. Dabei sind längere Haltezeiten ein entscheidender Teil des Konzepts und vom Gesetzgeber so gefordert.
Contra – Immobilien sind ein zweifelhafter Heilsbringer
Immobilien sind anerkannte Sachwerte, die fast immer Bestandteil größerer Vermögen sind. Langfristig ist dies im Sinne der Diversifikation sicher kein Fehler. Dennoch, auch hier gilt folgender Spruch mehr denn je: „Im Einkauf liegt der Gewinn!” Genau darin liegt aktuell das Problem! Immobilienpreise haben in den vergangenen Jahren im Zuge der sinkenden Zinsen und damit niedrigerer Finanzierungskosten deutlich zugelegt.
Dies gilt für Gewerbe- und Spezialimmobilien (Einkaufscenter, Lagerhallen, et cetera) und vielmehr noch für Wohnimmobilien. In letzterem Segment investieren zudem immer mehr Investoren, die den Bereich sonst fast immer links liegen gelassen haben: Pensionskassen oder Versicherer. Gerade Wohnungen in Ballungsräumen wie Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Stuttgart, München sowie das Rhein-Main-Gebiet sind gefragt wie nie. Das führt zu Preisen, die beim 30-Fachen der Nettomiete liegen, in München in der Spitze beim 50-Fachen. Wenn man realistisch ist, lässt sich damit nur Geld verdienen, sofern die bereits deutlich gestiegenen Mieten noch weiter deutlich steigen und gleichzeitig die Zinsen so niedrig bleiben.
Genau da liegen auch schon die Haken: Mietsteigerungen sind mittlerweile gesetzlich erschwert worden. Zudem wird die Luft dünner, bei denen, die sich diese Mieten dann noch leisten können oder wollen. Eine Gefahr sind zusätzlich steigende Zinsen. Sofern in drei bis fünf Jahren diese wieder anziehen und die ersten Zinsbindungen auslaufen, könnte es für viele, die zu knapp kalkuliert haben, ein böses Erwachen geben. Zwangsverkäufe könnten dann die Preise wieder drücken.
Ein Faktor, der derzeit aufgrund der aktuellen Flüchtlingssituation und Zuwanderung komplett aus den Augen verloren wurde, ist das Thema Demografie. Durch die Zuwanderung wird kurzfristig enormer Wohnraum benötigt. Der Zubau dafür erfolgt derzeit in großen Schritten. Was passiert aber, wenn der Bürgerkrieg endet? Der Zustrom würde sehr schnell versiegen und viele Asylanten zur Rückkehr bewegen.
Langfristig ist somit damit zu rechnen, dass die demografische Entwicklung dazu führt, dass deutlich weniger Wohnraum benötigt wird. Dies könnte auf Dauer die Preise unter Druck setzen. Last, but not least ist auch die Politik unberechenbar. Die Grunderwerbsteuer wurde in den letzten Jahren verdoppelt und auch die Grundsteuer vielfach extrem erhöht.
Quelle: DIE IMMOBILIE.
