Deutsche Immobilien stehen weiterhin hoch in der Gunst von in- und ausländischen Investoren. Der aktuelle Marktbericht zu deutschen Gewerbeimmobilien von Savills erläutert, warum sich viele Investoren bei Einzelhandelsobjekten auf die Top-Lagen konzentrieren und im Bürosegment sogar bereit sind, ins Umland der Metropolen auszuweichen.
Niedrigen Zinsen und die dadurch bedingte geringe Attraktivität von Anleihen wird die weltweite Nachfrage nach Immobilien auch in den kommenden Monaten auf einem hohen Niveau halten. „Deutschland dürfte in der Gunst der Investoren weiter steigen, so dass sich der Wettstreit um deutsche Gewerbeimmobilien intensivieren wird“, sagt Marcus Lemli, Vorstandsvorsitzender Deutschland und Investmentchef Europa bei Savills. Entsprechend hoch bleibt der Druck auf die Renditen, vor allem für das Spitzensegment in den Top-Standorten. Allerdings ist auch hier eine Bodenbildung absehbar.
„Entscheidend für Investoren ist, dass sehr wahrscheinlich die Anfangsrenditen in fünf oder zehn Jahren über dem aktuellen Niveau liegen“, ergänzt Matthias Pink, Direktor und Forschungsleiter Deutschland bei Savills und gibt zu bedenken: „Umso mehr kommt es für den Gesamtertrag von Immobilieninvestitionen in den kommenden auf die Mietentwicklung an.“ Allerdings geht Pink auch nicht von einem starken Renditeanstieg in den nächsten Jahren aus: „Bei den Spitzenrenditen könnte die Fünf vor dem Komma Geschichte sein.“
Büro: Umland der Top-Standorte gewinnt bei Investoren an Beliebtheit
Auf der Suche nach Mietwachstumspotenzial zieht es die Investoren in den Bürosektor, wo die Mietpreise schon seit mehreren Jahren steigen. Seit 2013 erreichen Büroimmobilien jährlich einen Anteil von über 40 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt. Aufgrund des knappen Angebots werden die Mieten auch künftig zulegen. Eine in den Metropolen zu beobachtende Entwicklung – vor allem in Frankfurt und München – ist die steigende Investmentaktivität im Umland. Rasch steigende Mieten, abnehmender Leerstand und deutlich höhere Anfangsrenditen als in den Innenstädten locken Investoren in die Peripherie. Objekte im Umland von A-Städten sind derzeit sogar gefragter als zentral gelegene Büroimmobilien in B-Städten. „Auch wenn momentan nichts auf einen wirtschaftlichen Abschwung hindeutet, sollten Investoren bedenken, dass in einem solchen Szenario die Mieternachfrage und damit auch das Mietpreisniveau in der Peripherie schnell wieder sinken kann“, sagt Pink. Daher sieht er Investoren, für die langfristig stabile Erträge wichtiger sind als die Chance auf schnelles Wertwachstum, besser in B- und C-Städten aufgehoben als im Umland von A-Städten.
Handel: Struktureller Wandel lenkt den Blick auf Top-Objekte
Im Gegensatz zum Büromarkt ist das Transaktionsvolumen bei Handelsimmobilien 2016 deutlich gesunken und dürfte sich auch künftig unterdurchschnittlich entwickeln. „Der strukturelle Wandel im Einzelhandel lässt auch die Investoren vorsichtiger werden“, so Lemli. Zwar habe der Expansionswille vieler stationärer Einzelhändler die Mieten bislang stabil gehalten oder in guten Lagen sogar steigen lassen. „Inzwischen haben aber selbst in den 1a-Lagen in großen Städten die Mieten ihren Höhepunkt erreicht. Abgesehen von den Top-Lagen sinkt die Flächennachfrage von Einzelhändlern“, sagt Lemli. Vor diesem Hintergrund engen Core-Investoren ihr Suchprofil auf Top-Lagen und Objekte mit kaufkraftstarken Einzugsgebieten und geringer Wettbewerbsintensität ein. Für alle anderen bietet der Wandel aber auch die Chance, neue Formate und Standorte zu etablieren.
Alternatives: Logistikimmobilienmarkt wächst dank Online-Handel rasant
Gleich drei Segmente erreichten 2016 einen neuen Rekord beim Transaktionsvolumen: Hotels mit 4,3 Milliarden Euro, Sozialimmobilien mit fast 2,7 Milliarden Euro sowie Industrie- und Logistikimmobilien mit gut 4 Milliarden Euro. „Diese Bereiche profitieren zum einen davon, dass Investoren nach auskömmlichen Anfangsrenditen suchen, zum anderen von überzeugenden Fundamentaldaten“, sagt Pink. So sind die Hotelübernachtungen in Deutschland in den vergangenen Jahren stetig gestiegen. Die Alterung der Bevölkerung erfordert Sozialimmobilien wie Pflege- oder Klinikeinrichtungen. Das am schnellsten wachsende Segment dürfte in den kommenden Jahren jedoch der Logistikimmobilienmarkt bleiben, der insbesondere vom rasant wachsenden Online-Handel angetrieben wird.
Quelle: DIE IMMOBILIE.
